E-mail: admin@asdg.ru

Тел: (3832) 27-11-52

Большинство риэлтеров сходятся во мнении, что элитной недвижимости в Новосибирске нет. В основном под видом престижного жилья у нас продаются квартиры., не сильно отличающиеся от типовых. Четкого понимания того, что скрывается под термином «новосибирская элитная недвижимость», у специалистов по купле-продаже жилья так и не сложилось. «Понятие «элитная недвижимость» не определено ни ГОСТами, ни вообще как-либо законодательно, поэтому каждый трактует его по-своему», - говорит исполнительный директор агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Чемеркин. В Москве тем временем уже сложилась подробная классификация элитного жилья, а также критерии, его определяющие. Престижное жилье должно отличаться от обычного по местоположению, площади, новизне архитектурных решений, материалам и инженерным коммуникациям. Даже имя застройщика и соседское окружение играют здесь не последнюю роль. В нашем городе, пожалуй, не найдешь ни одного объекта, полностью отвечающего этим требованиям. «В Новосибирске в полном значении этого понятия элитного жилья нет, - говорит генеральный директор центрального агентства недвижимости «Афина Паллада» Татьяна Дергачева. - Есть объекты, приближенные к элитным, к примеру, дом по адресу: Щетинкина, 32 с тихим двориком, автономной котельной и четырехуровневыми квартирами».

Вчера Госдума приняла во втором и третьем чтениях поправки к закону "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", внесенные госсоветом (парламентом) Татарии. Согласно этим изменениям, власти субъектов федерации получат право самостоятельно определять порядок избрания и статус глав вновь образованных муниципальных образований.
В первом чтении поправки в статью 85 федерального закона о местном самоуправлении были приняты 4 марта. И звучали они гораздо более категорично, чем вариант, принятый вчера в окончательном, третьем чтении. Татарские депутаты предлагали дать региональным властям безусловное право "определять порядок избрания глав вновь образованных муниципальных образований", если этот вопрос не был ранее вынесен на местный референдум. При этом избранный глава нового муниципалитета по замыслу авторов поправки в обязательном порядке должен возглавлять одновременно и местный совет, а главой администрации в этом случае становится чиновник, нанимаемый по контракту (так называемый сити-менеджер).

Российские банкиры озаботились глобальными проблемами. На XVI съезде Ассоциации российских банков (АРБ) они много говорили об опасностях, исходящих от иностранного капитала, и о судьбах родины. Выяснилось, что без реформирования банковского сектора неконкурентоспособной будет вся страна. В итоге приняли Стратегию повышения конкурентоспособности банковской системы России. А правительство, будто специально, накануне утвердило концепцию развития банковского сектора до 2008 года.
Однако о рядовых потребителях банковских услуг говорили мало. Не рухнут ли банки снова? Все ли войдут в систему страхования вкладов? Заработают ли кредитные бюро? Станут ли доступными кредиты? Ответы на эти вопросы можно было получить в основном в кулуарах. И понять, что нерешенных проблем и связанных с ними рисков не меньше, чем поводов для оптимизма.

В стране идет реформа имущественных налогов. В июне 2004-го прошла первое чтение и отправлена на доработку глава Налогового кодекса "Местный налог на недвижимость". 1 января 2005-го вступила в силу 31 глава НК - "Земельный налог". Предприниматели и население представят расчеты по новой методике уже в 2006 году. Реформа идет. Но слишком тихо и гладко, если учесть, что изменения касаются даже не 40% населения (как было с монетизацией), а всех граждан России. Отсутствие широкой общественной дискуссии как минимум настораживает. Складывается впечатление, что бизнес просто прохлопал обсуждение новых правил налогообложения земли: закон уже принят, и о новом земельном налоге сейчас можно говорить только "как есть".
Местному налогу на недвижимость предстоит пройти второе и третье чтение в Госдуме. У бизнеса и граждан есть еще хотя бы теоретическая возможность повлиять на законотворческий процесс, внести необходимые поправки, по крайней мере, высказаться вслух, чтобы потом не разводить руками: государство нас в очередной раз обмануло.

Правительство РФ одобрило план своей законопроектной деятельности на 2005г. Соответствующее постановление подписал сегодня премьер-министр Михаил Фрадков. Как сообщила пресс-служба правительства, план содержит 57 законопроектов, которые после рассмотрения на заседаниях Кабинета министров будут внесены в Госдуму.
В числе законопроектов, правительство, в частности, подготовит поправки в закон "О естественных монополиях", в закон "О рынке ценных бумаг". Планируется также разработать законопроекты "О платных автомобильных дорогах", "Об основных принципах регулирования деятельности в области ядерного оружия", "Об обязательном медицинском страховании в РФ", "Об обязательном страховании при осуществлении космической деятельности", "Об организованных рынках и биржевой торговле", "О формировании, инвентаризации и государственном кадастровом учете недвижимого имущества" и др.
Кроме того, планируется внести изменения в действующее законодательство, содержащие ограничения по приватизации, а также поправки по введению единого государственного экзамена.

Новый рейтинг акционеров российских банков обновился на пятую часть, правда, основные изменения пришлись на его нижние строчки. Это, впрочем, компенсируется составом впервые появившихся в нашем рейтинге хозяев кредитных организаций. При этом благодаря более подробному раскрытию информации Сбербанком, Банком Москвы и банком "Петрокоммерц" в рейтинге появились два акционера-номинальных держателя: Национальный депозитарный центр (НДЦ) и Депозитарно-клиринговая компания (ДКК). Заметим, что у НДЦ, сразу занявшего в рейтинге 7-е место, в номинальном держании находится "всего лишь" 6,7% акций Сбербанка, а в попавшей на 9-е место ДКК - 5,01% акций Сбербанка, 10% акций банка "Петрокоммерц" и 6,48% акций Банка Москвы. В последнем, кстати, доля правительства Москвы снизилась с 62,69% до 55,45% акций, при этом появился еще один акционер - Московская страховая компания (5,54%), а также два номинальных держателя: Объединенный депозитарный центр (9,87%) и Росбанк (6,337%).

Многоквартирный дом включает и частные и муниципальные квартиры. Положим, на собрании простым большинством голосов решено, что собственники будут платить за жилищные услуги по 25 рублей за кв. м. А для нанимателей муниципалитет установил эту плату в размере 13 рублей. Разницу, которую недоплачивают наниматели, должен кто-то компенсировать. По закону эта обязанность лежит на муниципальном бюджете. Ясно, что для последнего обязанность не самая приятная. "Чтобы сократить дополнительные расходы органы местного самоуправления начнут заселять в эти квартиры не малоимущих граждан по договору социального найма, а нанимателей по договору так называемого "коммерческого" найма, которые будут в состоянии оплачивать необходимую сумму самостоятельно, и со временем смогут выкупить муниципальную квартиру в собственность, избавив муниципалитет от бремени ее содержания, - полагает Дмитрий Хомченко. - А малоимущих нанимателей нанимателей муниципалитет будет переселять в дома, все жилые помещения в которых находятся в муниципальной собственности и жители которых платят одинаково по ставкам, установленным муниципалитетом".

Всего по состоянию на 1 января нынешнего года российские банки смогли привлечь от физических лиц 1,5 трлн рублей в виде рублевых вкладов и депозитов и 520 млрд рублей в виде валютных. По сравнению с 1 января 2004 года общая сумма вложений выросла на 30%. В том числе на 38% увеличился объем вкладов в российской валюте и на 11,5% - в иностранной. По сравнению с показателями 2003 года темпы роста упали. Например, в 2003 году прирост общего объема привлеченных средств составлял 47%, в том числе 66% по рублевым и 17% по валютным вкладам. Но и эти результаты выглядят впечатляющими, учитывая летний банковский кризис и снижение ставок по депозитам. Так, например, по данным того же ЦБ, в январе 2003 года средние ставки по депозитам физлиц составляли 4,8% годовых, а без учета вкладов до востребования - 11,4%. В январе 2004-го - уже 4,2 и 10,2% соответственно.

Строительные компании признают, что сами "спугнули" средства населения. Срыв сроков строительства, сложности с оформлением документов на стройку и несоблюдение условий инвестиционных контрактов (в том числе и открытое мошенничество) вот основные причины, по которым сегодня дольщик не спешит вложиться в первый встречный объект. Кроме того, ни строители, ни юристы так и не разработали единой модели взаимоотношений между частными инвесторами и строителями: одни компании подписывают договор о вносе средств в строительный проект, другие работают по схеме переуступки прав на объект, третьи выпускают векселя, которые по окончании строительства погашаются квадратными метрами.
Попытки законодательно отрегулировать ответственность застройщиков строители встретили в штыки, заявив, что депутаты переборщили с перекладыванием ответственности на их плечи с плеч инвесторов.

Правительство внесло в Госдуму поправки в банковское законодательство. Чтобы не лишиться лицензии, российские банки должны повысить достаточность собственных средств с 2 до 10%. Если законодательные поправки будут приняты, за каждые 100 руб. привлеченных денег вкладчиков банк должен будет отвечать не двумя рублями, как сейчас, а десятью. В ответ банкиры угрожают поднять ставки по кредитам.
В середине февраля этот законопроект рассматривался на заседании правительства и встретил жесткую критику как со стороны банкиров, так и со стороны премьера Михаила Фрадкова. Президент Ассоциации региональных банков «Россия» Александр Мурычев, например, убежден, что новый норматив окончательно отобьет у банков охоту кредитовать малый бизнес и вообще «вступает в противоречие с задачей кредитования экономики». С коллегой согласна и Ассоциация российских банков (АРБ) Анатолий Милюков. По их логике, банки в ответ начнут сдерживать выдачу кредитов.

Весь 2004 год рынок недвижимости жил ожиданием нового законодательства: оно должно было сделать жилье более доступным. Решение жилищного вопроса давно переросло в одну из основных задач социальной политики государства. И вот с 1 января 2005 года "жилищный пакет" вступил в действие. Надежды игроков рынка сменились вдумчивым молчанием, а затем трезвыми оценками: в ближайшее время кардинальных изменений на рынке недвижимости не произойдет.
Не будем подробно касаться достоинств и недостатков нового пакета законов: мы уже рассматривали некоторые аспекты этой темы (см. ст. "Построить застройщика", "Э-У" № 4 от 31.01.05; "Неприступное жилье", "Э-У" № 9 от 07.03.05) и вернемся к ней еще не раз. Здесь напомним, что в долгосрочном периоде пакет призван решить две основные задачи: увеличить объем частных инвестиций в строительство за счет развития доступных финансовых инструментов (ипотечных кредитов, жилищных облигаций) и повысить прозрачность строительной отрасли. В ближайшей перспективе это означает сиюминутное стимулирование спроса путем развития ипотеки без серьезного увеличения объемов строительства, а значит, увеличение дефицита жилья и дальнейший рост цен. Иными словами, в 2005 году сохранятся тенденции, набравшие силу за 2004-й.

Результаты уже очевидны - на момент сдачи номера в печать в систему страхования вкладов (ССВ) было принято 785 банков из 1137 подавших заявку, или 70%. Возможно, до наступления времени Ч Центробанк успеет принять еще несколько десятков кредитных организаций, но общую картину это сильно не изменит: застрахованными оказалось 97% от объема всех вкладов. В процессе проверки часть структур отозвала свои ходатайства о вступлении в ССВ, испугавшись строгих требований ЦБ. Самое устрашающее из них - обязательность раскрытия конечных собственников банков, вплоть до физлиц. На такие откровения были готовы далеко не все хозяева российских кредитных организаций. Хотя ЦБ не пускал полученную информацию в народ, некоторые сведения стали известны общественности. Оказалось, что президенту Международного банка Санкт-Петербурга Сергею Бажанову принадлежит в его банке 70,9% акций, глава совета директоров Сибакадембанка Игорь Ким управляет долей в 29,72%, президент банка "ГЛОБЭКС" Анатолий Мотылев через дружественные компании владеет 98,9% акций в "ГЛОБЭКСе" и 93,4% - в Автовазбанке, а чех Петр Келлнер, входящий в список 25 самых богатых людей Восточной и Центральной Европы, через ряд структур контролирует 99,8% Хоум Кредит энд Финанс Банка.

Современная госрегистрация прав на недвижимость появилась в 1998 году. В регионах начали создаваться регистрационные палаты, а сведения об объектах недвижимости и правообладателях заноситься в Единый госреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Поскольку законность сделок стали проверять госрегистраторы, роль нотариуса, прежде очень значительная, резко снизилась. Участие нотариуса в сделках с недвижимостью, за исключением ипотеки и ренты, стало необязательным.
Удостоверить у нотариуса договор об ипотеке стоило до 1,5% стоимости недвижимости. Для массовой ипотеки плата показалась неподъемной, поэтому новые законы с 1 января нынешнего года обязательный поход к нотариусу отменили. Особой радости это, впрочем, не вызвало. Первый зампред правления Городского ипотечного банка Владимир Гасяк: Практическое значение пакета законов, исключивших обязательное нотариальное удостоверение договоров об ипотеке, нулевое. Банки уже давно избегают договоров об ипотеке, а практикуют ипотеку в силу закона, когда нотариальное удостоверение не требуется.

Когда мы объявили тему "делового завтрака" - как изменится наша жизнь с появлением нового Жилищного кодекса, - в редакцию поступило беспрецедентное количество писем, телеграмм, сообщений через Интернет, телефонных звонков с вопросами. Причем вопросы продолжали и продолжают приходить постоянно и после встречи в редакции.
Поэтому мы договорились с нашим гостем, что этот разговор не будет единственным. Новый документ такой объемный, что отдельных и подробных разъяснений заслуживают многие его разделы. В этой же, первой, публикации мы отталкивались от вопросов, которые в редакционной почте встречались чаще всего.

В феврале российское правительство одобрило законопроекты "О внесении изменений в федеральные законы "О банках и банковской деятельности" и "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций". Согласно этим двум документам, с 2007 года Центробанк будет отзывать лицензии у банков, если отношение размера собственных средств банка к сумме его активов (показатель достаточности капитала) будет ниже 10%, сейчас этот порог составляет 2%. Вице-премьер правительства Александр Жуков и министр финансов Алексей Кудрин убеждены, что это нововведение укрепит надежность банковской системы страны. Ведь сейчас банкротство даже одного банка влечет за собой негативные последствия для кредитования всего реального сектора экономики.

С 1 апреля вступает в силу закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Еще в момент разработки строители несколько раз пытались поправить документ, который в существующем виде, по их убеждению, ущемляет их права, противоречит гражданскому законодательству и может парализовать рынок недвижимости. Вчера Институт экономики города представил свою версию поправок вице-спикеру Госдумы Георгию Боосу. Депутатов просят исключить из закона пункты о солидарной ответственности банков и застройщиков перед дольщиками и необходимости уплаты застройщиком НДС в размере 18%. Без этого, уверены разработчики поправок, и гарантии, и НДС в конечном счете лягут на плечи покупателей, в результате чего стоимость жилья возрастет. Однако Дума вносить поправки в закон не намерена. В комитете по кредитным организациям и финансовым рынкам сообщили, что закон максимально учитывает интересы дольщиков и у разработчиков поправок нет шансов изменить документ. Хотя и соглашаются, что не все застройщики смогут работать в новых условиях и многим придется уйти с рынка. Понять, так это или нет, можно будет уже в этом году.

На активы региональных банков, по итогам 2004 года, приходится чуть более 1 трлн руб., что в более чем 1,5 раза меньше активов одного Сбербанка. Темпы прироста активов региональных банков (24,95%) незначительно выше аналогичных показателей по России в целом (24,55%). В то же время в регионах ликвидные активы банков снизились почти на 9% (по России этот показатель составляет 5%) - до 170 млрд руб. А вот темпы прироста собственного капитала у региональных банков существенно выше среднероссийского показателя - 24% против 15%.
На 678 региональных банков, действующих в России, приходится лишь 17% российских банковских активов. По величине активов лидируют "Промышленно-Строительный банк" (г. Санкт-Петербург) - 84 млрд руб., "Уралсиб" (Башкортостан) - 74 млрд руб. и "АК Барс" (Татарстан) - 36 млрд руб. Степень концентрации активов в топ-30 несколько ниже общероссийской: 49% против 65%. Прирост активов банков, входящих в топ-30, несколько меньше показателя по всем региональным банкам - 23,7% против 24,9%. За год снижение абсолютных значений активов в топ-30 произошло лишь у трех банков, наибольший показатель у банка "Менатеп Санкт-Петербург" - на 21,34%, тем не менее, банк находится на 4 позиции в рейтинге (29 млрд руб.).

Участники рынка полагают, что после принятия закона, устанавливающего налог на недвижимое имущество в зависимости от рыночной стоимости, бурный рост продемонстрирует рынок оценки. Объем последнего в настоящее время невелик, однако в результате введения нового принципа исчисления налога оборот этого рынка может вырасти очень серьезно, что приведет к появлению новых игроков. Тем не менее некоторые эксперты полагают, что весь объем имеющегося в стране жилья оценить невозможно, поэтому перевод налога на недвижимость на рыночные рельсы закончится банальным его повышением. Закон, по всей видимости, будет принят Государственной думой в ближайшее время.

В середине февраля в Москве состоялось совместное заседание депутатов Госдумы и Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ). Основной темой обсуждения стал пакет жилищных законов, принятый в декабре минувшего года, сообщает Hовосибирский биографический центр. В целом, участники заседания поддержали инициативу государства по созданию законодательной базы для формирования рынка доступного жилья, но при этом высказались, что часть законов содержит противоречия и жесткие ограничения, которые могут негативно повлиять на реализуемые в субъектах федерации жилищные программы.

За 2004 г. квартиры на вторичном рынке подорожали в среднем на 40-50%, такого резкого роста цен не было с 2001 г. Риэлторы связывают скачок с развитием ипотеки и нестабильностью доллара. С начала 2005 г. рост цен на жилье замедлился, и участники рынка полагают, что в течение года он будет сопоставим с темпами инфляции, если только рынок не взорвет динамичное развитие ипотеки.
Директор по экономике компании "Сибакадемстрой - недвижимость" Павел Смелов рассказывает, что в прошлом году был отмечен самый значительный рост цен на жилье за последние пять лет. По его данным, в 2002 г. цены на вторичном рынке поднялись на 14%, а в 2003 г. - всего на 5%. За прошлый год цены выросли в среднем на 38%, считает Смелов. По его мнению, ранее рост цен на вторичное жилье отставал от уровня инфляции, а в прошлом году они наверстали упущенно.

По новому кодексу в России будет четыре вида жилья.
Первый тип жилья - находящееся в частной собственности, то есть приватизированное до 1 января 2007 года или купленное на рынке до или после этой знаменательной даты, когда бесплатная приватизация полученных от государства до 1 марта 2005 года квартир заканчивается.
Второй тип - социальное жилье. Его бесплатно получали и будут получать очередники. Но те, кто получит его после 1 марта 2005 года, приватизировать такое жилье не смогут.

Большая часть жилья в России, примерно две трети всего жилого фонда, была построена до 1970 года и только треть - после. Ситуация усугубляется тем, что на фоне увеличения объема аварийного жилья в России сокращался объем построенного - с 80 млн кв. м в год (в 1980-х годах) до около 36 млн кв. м (в 2003 году). К концу 1990-х годов проблема ветхого и аварийного жилья стала уже настолько масштабной, что ее смело можно было бы назвать одной из основных социальных проблем страны, которая требовала срочного решения. В основном сейчас ветхие и аварийные - это дома первых серий индустриального домостроения. Их эксплуатационный ресурс оказался весьма непродолжительным. За 40-50 лет пришли в негодность не только внутренние инженерные сети, но и потеряли функциональные свойства и деформировались несущие конструкции.

Жильё в России больше, чем жильё. Это почти такое же святое понятие, как "родина", "мать", "семья". Жильё - главная, а для многих и единственная реальная ценность, единственная твердь в бурном и зыбком рыночном море. И потому любые нововведения в жилищной сфере всегда вызывают болезненную реакцию у россиян. Не стал исключением и новый Жилищный кодекс, проект которого Госдума рассмотрит вскоре во втором чтении. Об особенностях этого поистине судьбоносного документа мы беседуем с одним из разработчиков законопроекта, директором департамента строительства и ЖКХ Сергеем Кругликом.