АССОЦИАЦИЯ  СИБИРСКИХ  И  ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫХ  ГОРОДОВ

И Н Ф О Р М А Ц И О Н Н О – А Н А Л И Т И Ч Е С К И Й   О Б З О Р 

«Анализ муниципальных нормативно-правовых актов 
по вопросам земельных отношений городов  
Сибири и Дальнего Востока, города Череповца»

1. Анализ материалов по 11 городам показывает, что главными вопросами для всех муниципальных образований являются порядок предоставления земельных участков для строительства, оформление прав на занимаемые участки, размеры арендной платы и порядок ее расчета. 
2. Всего в одном городе (Сургуте) создана специальная комиссия по разграничению государственной собственности на землю. Опыта по разграничению собственности на землю не достаточно. Соответственно не ясны и последствия этого процесса для муниципалитетов.
3. Обращает на себя внимание тот факт, что во многих городах отдельно регламентируется порядок предоставления земельных участков под размещение временных объектов, со сроками аренды до одного года. Связано это с тем, что временные  объекты приносят неплохой доход, вместе с тем, часто располагаются на землях общего пользования. В ряде городов процедура предоставления земельных участков под временные объекты усложнена требованиями разработки проектов, предоставлением нотариально заверенных копий учредительных документов и т.д. В г. Новокузнецке разработано положение, которое максимально упрощает порядок предоставления земельных участков для временных сооружений. 
4. Следует отметить опыт города Череповца. В этом городе реализовано требование ст.ст.83-85 Земельного кодекса о единых правилах землепользования и застройки. На основании генерального плана выполнено территориальное зонирование города, по двум направлениям:
- Базовые зоны по функциональным зонам градостроительной деятельности.
- Интегральные зоны (территории базовых зон, обременeнные одним или несколькими ограничениями на ведение градостроительной деятельности). 
В правилах приводятся конкретные границы территориальных зон, определены градостроительные регламенты для этих зон с описанием функционального назначения и разрешенных видов использования земельных участков, характера ограничений градостроительной деятельности. При совмещении с экономической оценкой земель (к сожалению, экономическая составляющая не нашла отражения в правилах) оформляется экономико-правовой статус каждой зоны.
В других городах правила землепользования не совмещены с правилами застройки и конкретным зонированием. Причина этому кроется в отставании органов архитектуры: именно они должны обеспечить зонирование и градостроительные регламенты для каждой зоны, которые утверждаются в общих правилах землепользования и застройки. 
5. В г. Новосибирске действует "Положение о застройке города Новосибирска", где особыми пунктами выделены разделы по предоставлению земельных участков под строительство, даны понятия территориальных зон, но не приводятся их конкретные границы и градостроительные регламенты. Положительным моментом является раздел №2.5 "Информирование и участие граждан, их объединений и юридических лиц при осуществлении градостроительной деятельности".
6. В городе Кемерово действует "Положение о приобретении и прекращении прав на земельные участки города Кемерово". Фактически, это положение соответствует правилам землепользования. Сильной стороной является детальная регламентация всех случаев предоставления и оформления прав на земельные участки (включая самовольно занятые), сроков, размера арендной платы, условий передачи в субаренду, прочих прав и отношений и т.д. Недостаток тот же: отсутствует конкретное территориальное зонирование, описание границ и регламентов каждой зоны.
Процедура предварительного согласования места размещения объекта усложнена, процесс прохождения: заявитель-архитектура – КУМИ - архитектура – заявитель – городские службы – архитектура – городская администрация – КУМИ – заявитель. После разработки и согласования проекта строительства объекта процедура повторяется: заявитель – архитектура – КУМИ – земельный комитет – администрация – КУМИ – юстиция – архстройнадзор – заявитель.
В этом отношении процедура в г. Новокузнецке выглядит проще: Заявитель-комиссия по предоставлению земельных участков – управление по земельным ресурсам – городская администрация – заявитель. 
7. В городе Иркутске принято постановление "О Порядке предоставления земельных участков на территории г. Иркутска". В отличие от г. Кемерово регламент делает упор не только на форму прав, но и на субъектов прав на землю, ряд других моментов (отдельные главы для юридических лиц и предпринимателей, для индивидуальной застройки и гаражей, для целей не связанных со строительством, порядок прохождения документации и т.д.). Недостаток тот же: отсутствует  конкретное территориальное зонирование, описание границ и регламентов каждой зоны. 
8. В г. Тюмени принят "Временный порядок подготовки документов для предварительного согласования места размещения объекта с последующим предоставлением земельного участка для строительства". Возможно, существуют какие-либо общие правила, но данный документ не завершен, описание процедуры согласования запутано, на решение вопроса о предоставлении земельного участка может уйти более 100 дней, вместо простой схемы (одна инстанция) процедура содержит такие понятия как "или" (заявка может уйти или в архитектуру или в земельный комитет, затем должна попасть на земельно-градостроительную комиссию). 
9. В Новокузнецке земельные отношения регулируются правилами, которые включают в себя:
5.1. Собственно правила землепользования в городе Новокузнецке.
5.2. Положение о социально-экономическом районировании территории города Новокузнецка, дифференцированных коэффициентах к средней ставке налога на землю по социально-экономическим районам города Новокузнецка. 
5.3. Положение о порядке установления сервитутов и ограничений прав на землю в городе Новокузнецке. 
5.4. Положение о порядке осуществления муниципального земельного контроля за охраной и использованием земель в городе Новокузнецке. 
5.5. Положение о порядке определения размеров и установления границ земельных участков в кондоминиумах.
5.6. Положение о землях общего пользования.
5.7. Порядок предоставления земельных участков под размещение временных объектов на территории города Новокузнецка.

Правила землепользования включают в себя следующие разделы и главы: 
Общие положения         
Глава 1. Городские земли и зонирование территории.     
Глава 2. Полномочия органов местного самоуправления в сфере регулирования земельных отношений.
Глава 3. Права на землю.
Глава 4. Приобретение прав на землю. Ограничения оборотоспособности и резервирование земельных участков.
4.1.	Основания возникновения прав на землю.
4.2.	Документы о правах на земельные участки.
4.3.	Ограничения оборотоспособности земельных участков.
4.4.	Резервирование земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
4.5.	Приобретение прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности  и на котором расположены  здания, строения и сооружения. 
4.6.	Переход права на земельный участок при переходе прав на здание, строение, сооружение.
4.7.	Сохранение права  на земельный участок лиц, не являющихся   собственниками земельного участка при разрушении здания, строения, сооружения.
Глава 5. Предоставление земельных участков. 
5.1. Предоставление земельных участков в собственность или аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
5.2. Предоставление земельного участка для проектирования и строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
5.3. Особенности выбора земельных участков для размещения объектов из нескольких вариантов.
5.4. Порядок предоставления гражданам земельных участков для целей, не связанных со строительством. 
Глава 6. Прекращение прав на землю.
Глава 7. Ограничения прав на землю. 
Глава 8. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
Глава 9. Возмещение убытков и потерь при изъятии земельных участков и ограничении прав. 
Глава 10. Платежи за землю и оценка земли.
Глава 11. Землеустройство.
Глава 12. Земельный кадастр.
Глава 13. Контроль за соблюдением земельного законодательства, охраной и использованием земель (земельный контроль). 
Глава 14. Ответственность за правонарушения в области охраны и использования земель.

Недостаток правил в г. Новокузнецке тот же: отсутствует конкретное территориальное зонирование, описание границ и регламентов каждой зоны. Связано это с отсутствием схемы территориального зонирования города и градостроительных регламентов для каждой зоны и определение экономико-правового статуса каждой зоны. 
Генплан, схема и регламенты будут разрабатываться под контролем органов архитектуры, экономико-правовой статус зон будет устанавливаться Управлением по земельным ресурсам и землеустройству. Именно такой подход может обеспечить высокую отдачу от земельных ресурсов в бюджет. После завершения этой работы, в г. Новокузнецке будет принят нормативный правовой акт органа местного самоуправления: "Правила землепользования и застройки" (ст.83 ЗК РФ). В настоящее время в городе временно действуют раздельные "Правила землепользования" и "Правила застройки".  

Основные выводы:
1.	В большинстве городов отсутствует главный нормативно–правовой акт, регулирующий земельные отношения "Правила землепользования и застройки". Это свидетельствует о слабой координации и взаимопонимания между структурными подразделениями муниципальных органов градостроительства и органов землеустройства (управления муниципальным имуществом). Из ст.83-85 ЗК РФ вытекает, что обязательным приложением к правилам является схема территориального зонирования, описание градостроительных регламентов и экономико-правового статуса каждой зоны.
2.	В большинстве нормативных актов основной акцент сделан на предоставление и оформление прав на земельные участки. В этом отношении в г. Новокузнецке "Правила…" затрагивают более широкий круг вопросов земельных отношений. 
3.	К органам, регулирующим земельные отношения, в некоторых городах добавляются и органы управления имуществом. Так в г. Тюмени, Кемерово, Новосибирске договор аренды земельного участка заключается в департаментах (комитетах) по управлению муниципальным имуществом, в г.Новокузнецке –в управлении по земельным ресурсам и землеустройству. По-видимому, земельные комитеты переходят в состав департаментов по управлению муниципальным имуществом.
4.	Практически во всех городах реализовано положение ЗК РФ о передаче земельных участков в аренду с момента предоставления его для проектирования, хотя во время проектирования, инвестор земельным участком, как правило, не пользуется.  
Обзор основных нормативно-правовых актов, 
предоставленных для ознакомления информационной сетью АСДГ

№ п/п	Название нормативного акта	Основное назначение	Положительные 
и отрицательные стороны	
1.	Постановление мэра г. Сургута 27.03.2003 № 74 «О порядке проведения работ по разграничению государственной собственности на землю на территории г. Сургута" 	Организация взаимодействия муниципальных структур в процессе разграничения госсобственности на землю.	+ Определен состав комиссии, должностные лица, порядок работы.
- Отсутствуют критерии, по которым комиссия может выносить заключения и рекомендации, т.е. отсутствует регламент  принятия решений.	
2.	"Об утверждении Порядка подготовки и оформления документов при предоставлении земельных участков на территории города, Положения о земельной комиссии, состава земельной комиссии" г.Сургут	Вводит порядок предоставления земельных участков, определяет порядок взаимодействия органов имущественных, земельных, градостроительных отношений, земельной комиссии	+ Соответствует практике Новокузнецка и земельному кодексу.
+ Оставлено резервирование для проектных работ с платой за резервирование.
	
3.	Постановление мэрии г. Череповца 25.11.2002 № 4267 "О базовых ставках и коэффициентах арендной платы за землю" (в редакции 11.04.2003 № 1360) 
	Применение коэффициента (федерального) 1.8 к базовой ставке и к арендным  платежам. 
Разброс значений К аренды от 0.01 (объекты бюджетные) до 6 (коммерческие). 	+ Установлено 30 процентное увеличение арендной платы в случае сдачи земельного участка арендатором в субаренду.
+ Установлен коэффициент 2 для торговли, при размещении в радиусе 150 м от проходной предприятий	
4.	Правила землепользования и застройки города Череповца	Обеспечение единой политики в сфере земельных отношений и градостроительства. При этом в основу положено градостроительное зонирование, генплан города	+ Практически полностью соответствует требованиям ст.ст.83-85 Земельного кодекса. 
+ Выделены территориальные зоны и границы, описаны и узаконены в едином документе градостроительные регламенты	
5.	Постановление мэра г. Хабаровска 08.05.2003 № 613 «Об организации работ по завершению инвентаризации земель города»	Завершение инвентаризации земель до разграничения госсобственности.	+ Выделены деньги, составлен календарный график, определен объем работ по инвентаризации	
6.	Решение Хабаровской городской Думы 13.01.1998 № 118 «Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки в г. Хабаровске» в редакции от 22.04.2003 № 340	Привести ставки земельных платежей в соответствие с федеральным законодательством.	+ Формула расчета арендной платы А= Aa х Sа : S об 
где: Аа – ставка арендной платы; 
Sa – площадь сданного в аренду сооружения (части здания, помещения);
Sоб – общая площадь здания (сооружения). 
Удобно считать при множестве лиц на стороне арендатора 	
7.	Постановление мэра г. Хабаровска 08.05.2003 № 613 «Об организации работ по завершению инвентаризации земель города» 	Инвентаризация обеспечит увеличение поступлений в бюджет. Одновременно важно иметь полную картину до разграничения госсобственности на землю	+ Выделены деньги, определены объекты. 	
8.	"О Временном порядке подготовки документов по предварительному согласованию места размещения объекта с последующим предоставлением земельного участка
для строительства" 		- Документ не завершенный, описание процедуры согласования запутано. На решение вопроса о предоставлении земельного участка  может уйти более 100 дней. 	
9.	Распоряжение мэра г. Томска 28.04.2003 № р 225 "О создании рабочей комиссии по решению вопросов, связанных с размещением объектов на территории г. Томска" 	Комиссия по размещению автотранспортных объектов 	- Специальная комиссия по размещению автотранспортных объектов вряд ли целесообразна.
- В составе комиссии отсутствуют представители ГИБДД, пожарного надзора	
10.	Распоряжение мэра г. Новосибирска 16.04.2003 № 671-р "Об экономическом зонировании территории г. Новосибирска" 	Создана для выравнивания платежей за землю 	Вопрос решается в рамках работ по кадастровой оценке земель и социально-экономическом зонировании.	
11.	Положение
о застройке города Новосибирска	Положение заменяет правила застройки и землепользования.	- Не проведено территориальное зонирование, не утверждены границы зон.	
12.	Решение городского Совета г. Новосибирска 09.04.2003 № 236 "Об утверждении Порядка размещения временных объектов на территории г. Новосибирска" 		Для временных объектов процедура и требования слишком громоздки – практически как для капитального строительства. В Новокузнецке правила проще, более оперативно можно решить вопрос, что немаловажно для сезонных объектов.	
13.	Постановление мэра г. Новосибирска 23.05.2003 № 1170 «Об установлении размера коэффициента арендного дохода и коэффициента зависимости арендной платы от вида использования земельного участка, предоставленного для размещения временных объектов» 	Повышение доходности бюджета от коммерческих предприятий.	- Процедура усложнена, лишние требования замедляют принятие решения. Особенно это важно для сезонных объектов.	
14.	Положение о приобретении и прекращении прав на земельные участки города Кемерово	Фактически это правила землепользования.	Сильные стороны: рассмотрены все случаи предоставления земельных участков (в том числе под временные сооружения)	
15.	Постановление администрации г. Кемерово 05.03.2003 № 18 "Об имущественной ответственности арендатора за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды земельного участка" 	Эти вопросы решаются в рамках гражданского кодекса.	В Новокузнецке принято положение об изъятии земельных участков, предоставленных под строительство и размещение объектов у землепользователей и арендаторов при нарушении нормативных сроков строительства, при не использовании участков, при систематическом не внесении платы за землю. 	
16.	"Об утверждении плана мероприятий по землеустройству, инвентаризации, мониторингу земельных участков и ведению государственного земельного кадастра в г. Иркутске на 2003 г." 			
17.	Распоряжение мэра г. Иркутска 09.01.2003 № 031-10-28/3 "Об информировании населения г. Иркутска о предоставлении земельных участков на территории города" 		Положительный пример работы с населением. В Новокузнецке положение только разрабатывается.	
18.	Положение о порядке размещения временных сооружений на территории г. Иркутска	Аналогично Новосибирску	Аналогично Новосибирску	
19.	Решение городской Думы г. Иркутска 10.07.2002 № 240-19 гД(3) "О Порядке предоставления земельных участков на территории г. Иркутска" 	Собственно это правила землепользования		
20.	"О создании комиссии по выбору земельных участков для строительства объектов на территории г. Губкинского"	Создана комиссия и определен порядок работы.	- Нет регламента, определяющего принятие решений о выборе участка или отказа в предоставлении участка (возможно, это есть в правилах) 	

Руководитель Земельного
Управления города Новокузнецка,

Председатель Земельной секции АСДГ                                                         Н.В. Баянов

Подготовил:
Главный специалист по экономике и 
экологии землепользования  
Земельного управления города Новокузнецка
В.Д. Бредихин