АССОЦИАЦИЯ СИБИРСКИХ
И ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫХ ГОРОДОВ

Диверсификация застройки делает городскую среду более устойчивой к кризисам и более комфортной. Сейчас любой девелоперский проект, чтобы получить одобрение властей, должен включать в себя не только жилые дома разной этажности, но и соответствующую инфраструктуру. Вопрос комплексного развития территории – один из самых животрепещущих не только для столицы, но и для других городов России.

Реорганизация промышленных территорий в Москве ведется не первый год. Одна из причин – свободных мест под застройку в столице уже не осталось. Сейчас проекты комплексного развития будут осуществляться по программе «Индустриальные кварталы». Заброшенные неиспользуемые зоны, где раньше располагались фабрики и заводы, превратятся в места для размещения инновационных производств и объектов инфраструктуры, а рядом появятся новостройки. Это делается для того, чтобы сбалансировать развитие города, уменьшить маятниковую миграцию и увеличить доходы в бюджет.

Вместо «зон отчуждения» появятся «точки притяжения», предполагается, что будет создано 500 000 новых рабочих мест. В программу попало 1900 га промышленных территорий. Плановый объем строительства составит 35 млн кв. м недвижимости (по 11 млн кв. м – для производственных площадей и жилья и 13 млн кв. м – для деловых, коммерческих и социальных объектов). Инвестиции в программу составят 7 трлн руб.

Надежда Косарева

президент фонда «Институт экономики города»

Как сообщил в своем блоге мэр города Сергей Собянин, в 2017–2020 гг. объемы производства в обрабатывающих отраслях в Москве увеличились на треть. В январе – августе 2021 г. промышленное производство выросло еще на 25%. В числе лидеров – предприятия микроэлектроники, информационных технологий, фармацевтики и медицинской промышленности.

В Москве действует 37 технопарков. Сергей Теплов, гендиректор технопарка «Строгино», считает эту модель работы идеальной для промышленного сектора города: эти площадки аккумулируют перспективные проекты, которые постепенно втягивают в сферу собственного развития и другие бизнесы. А районы города получают рабочие места «в 15-минутном доступе» для местных жителей.

В масштабах страны Минстрой и Дом.РФ совместно с КБ «Стрелка» разработали в 2016–2019 гг. стандарт комплексного развития территорий. Он, по словам Марии Синичич, директора департамента комплексного развития территорий Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, позволяет не только строить в чистом поле, но и развивать застроенные центры городов, заниматься реновацией промышленных зон. Такое обновление позволяет экономить ресурсы, ведь на застроенных территориях уже есть социальные объекты.

Однако такой застройке может понадобиться полное обновление коммуникаций и социально-бытовых объектов, что увеличит потребность в финансировании. Поэтому власти формируют «инфраструктурное меню». Это дополнительные инструменты поддержки строительства в регионах: бюджетные кредиты, инфраструктурные облигации, льготы по кредитным ставкам для развития транспортной, инженерной, социальной инфраструктуры. «В регионах инвестиционной себестоимости не хватает на то, чтобы строить за счет застройщика, вкладывая в стоимость квадратного метра инфраструктуру внутри проектов», – объяснял на MREF-2021 Никита Стасишин, заместитель министра строительства и ЖКХ России.

Российским регионам до 2023 г. планируется выдать из бюджета инфраструктурных кредитов почти на 500 млрд руб. (по ставке до 3% годовых) – такую сумму определил президент в послании Федеральному собранию. И еще 500 млрд руб. – до 2026 г. За счет выпуска инфраструктурных облигаций планируется привлечь 150 млрд руб. внебюджетных средств, 150 млрд будет предоставлено Фонду ЖКХ из фонда национального благосостояния. «Все эти меры направлены на то, чтобы проекты комплексной застройки были сбалансированными с учетом всех норм градостроительного проектирования, обеспечения социальными объектами, с полным обновлением инженерии», – подчеркнула Синичич.

Российские города, в том числе Москва, меняют стратегии развития. От экстенсивного развития, освоения все новых близлежащих сельхозземель, которое становится все затратнее (инфраструктуру там нужно создавать дополнительно, увеличивается маятниковая миграция), – к более эффективному использованию застроенной территории, отметила Надежда Косарева, руководитель фонда «Институт экономики города». «Реализация этой концепции требует градостроительного, экономического и социального искусства, чтобы соблюсти баланс общественных и частных интересов, увязать интересы собственников недвижимости, города и бизнеса», – подчеркивает она.

«Комплексное развитие территорий позволяет создавать масштабное и разнообразное благоустройство», – говорит Алена Дерябина, генеральный директор, председатель правления «Дон-строй инвеста». Например, во всех жилых комплексах «Донстроя» предусмотрены зарядки для электромобилей, парковки для электросамокатов и велосипедов. В строящихся объектах компания проектирует площадки для посадки и разгрузки дронов и даже для стоянок беспилотного такси. В проекте «Остров» заявлена программа под названием «Урбан 95», которая предполагает создание специального маршрута для детей: на нем появятся игровые стенды, обучающие и спортивные площадки. А группа «Самолет», как рассказал ее управляющий директор Дмитрий Волков, открыла в своих жилых кварталах уже четыре «соседских центра» – это некий гибрид коворкинга и дома культуры: днем там работают папы, вечером приходят мамы с детьми и они «вместе играют в «Мафию».

Но комплексный подход к строительству – это не только насыщение новостроек разнообразной инфраструктурой. Это еще и разные форматы жилья. Частью национального проекта «Жилье и городская среда» является увеличение доли индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в общем вводе. По расчетам Минстроя, к 2024 г. на ИЖС будет приходиться 33% площадей, предусмотренных нацпроектом, или 40 млн кв. м. Как показал проведенный этим летом Дом.РФ и ВЦИОМом опрос, за год число семей, которые хотели бы жить в частном доме, выросло на 1,7 млн до 45,4 млн семей (73% всех домохозяйств).

Чтобы этот потенциальный спрос конвертировался в сделки, нужны предложение и ипотечная поддержка, уверены эксперты. При выполнении этих условий спрос на ипотеку на ИЖС в России может вырасти в ближайшую пятилетку в 6 раз до 100 000 кредитов ежегодно, оценивает Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра Дом.РФ. Сейчас, по его мнению, главным препятствием к раскрытию потенциала рынка ИЖС служат высокие ипотечные ставки – 10–11% годовых; на таких условиях, по данным исследования, кредит готовы брать лишь 17 000–18 000 семей ежегодно. При снижении ставки даже до 8–9% этот показатель может вырасти до 160 000 [кредитов] в год. Существенное влияние на рынок окажут программы «Льготная ипотека» со ставкой до 7% и «Семейная ипотека» до 6% на ИЖС.

Чтобы было что покупать за кредиты, в институте развития занимаются стандартизацией проектов для ИЖС. Дом.РФ совместно с Минстроем и Минпромторгом провел открытый всероссийский конкурс на разработку типовых проектов жилых домов. «Россияне положительно относятся к типовым проектам при строительстве частных домов, и, если будет соответствующий каталог, 70% [жителей страны] готовы им воспользоваться», – говорит Гольдберг. Общедоступный альбом типовых решений для ИЖС и цифровой сервис для помощи гражданам при стройке планируется создать к концу этого года.

«До конца 2021 г. будет принят закон об индустриальном ИЖС, который позволит строить дома индустриальным способом, это действенный способ развития сферы ИЖС», – сказал на MREF-2021 Стасишин, добавив, что все остальные способы строительства также будут возможны.

Речь идет о федеральном законе, распространяющем на ИЖС нормы долевого строительства многоквартирных домов в части механизма защиты прав граждан с использованием счетов эскроу, а также требований по государственной регистрации договора о строительстве и механизмов проектного финансирования, объяснил Олег Комлик, заместитель управляющего директора Дом.РФ. По новому закону застройщик поселка обязан подготовить исходно-разрешительную и проектную документацию с указанием строящейся инфраструктуры и имущества общего пользования. Передача готовых жилых домов разрешается только при условии их подключения к инженерным коммуникациям. Важно, что кроме права собственности на свой дом и землю, на которой он расположен, владелец получит и право на долю имущества общего пользования. Договор на строительство, заключаемый застройщиком с физлицом, нужно будет регистрировать в Росреестре, что позволит избежать рисков двойных продаж. Доступ к денежным средствам дольщиков у застройщика появится только после ввода поселка в эксплуатацию (целиком или поочередно). Для кредиторов это будет означать повышение ликвидности объекта залога по ипотеке, а также снижение маркетингового риска при проектном финансировании поселка и контроль за целевым использованием денежных средств, добавил Комлик.

На сертифицированные типовые проекты проще будет получить ипотеку – это более понятный для банка предмет залога, чем дом, который строится «хозспособом», в том числе по льготным программам. Типовое строительство – это всегда хорошо с точки зрения простоты оформления ипотечного кредита, подтвердил Антон Павлов, заместитель председателя правления «Абсолют банка».

Проще станет и с финансированием проектов. Сергей Бессонов, вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка, сообщил, что в «Сбере» уже начаты первые три проекта по финансированию ИЖС на сумму 2 млрд руб.: «То есть продукт обкатали». Суть пилотного проекта – в комплексном подходе: проектное финансирование для девелоперов плюс льготные условия по ипотеке для дольщиков. По словам Бессонова, сейчас для банкиров важно, чтобы вышли изменения в законодательстве, которые позволят применять к ИЖС механизм продаж через эскроу-счета. Тогда в перспективе двух лет доля кредитов на подобные проекты увеличится до 15–20% с сегодняшнего 1%.

Возможности для развития в сегменте ИЖС увидели для себя не только банки, но и крупнейшие «городские» девелоперы, такие как ПИК, «Самолет», «Инград», «Эталон», ЛСР. «Самолет» уже приобрел более 3000 га земли в нескольких регионах и в следующем году начнет пять проектов с индивидуальными домами, рассказал Антон Елистратов, генеральный директор, председатель правления группы. «Если сделать правильный продукт – дома с функциональными планировками, с нужной за городом инфраструктурой, с ипотечными программами, – он будет востребован», – уверен девелопер. Как сообщали ранее «Ведомости», ГК ПИК собирается построить в новой Москве (рядом с деревней Кувекино) поселок, в который войдут в том числе малоэтажные дома и таунхаусы. На площадке, которую приобрела компания, возможно как многоэтажное, так и индивидуальное жилищное строительство.

«Девелоперы тоже ждут изменений в законодательстве и тестируют рынок», – резюмирует Бессонов.