Тюмень. В городе начнется строительство первого арендного дома: мнение экспертов

Российские власти взялись за развитие арендных домов. Спустя пять лет после поручения президента Владимира Путина его инициатива дошла до Тюмени. В городе в сентябре «Брусника» начнет соответствующую стройку. Разбираемся, что это за дома и какое влияние они окажут на рынок недвижимости.

Старт пилотного проекта по строительству арендного жилья для коммерческого найма Путин поручил в 2016 году. Для его строительства планировалось привлекать в том числе частные деньги.

Арендные (доходные) дома — только-только развивающийся сегмент. Принцип прост: договор заключается не с частником, а с юридическим лицом и живут в доме только арендаторы. Таким образом идет организация цивилизованной аренды в стране и борьба с серым рынком.

Как считают опрошенные корреспондентом 72.RU эксперты, в таком случае государству выгодно привлекать компании, которые бы развивали этот сегмент.

О новом формате жилья для России говорит Ольга Павлинова, руководитель департамента аренды жилой и коммерческой недвижимости федеральной компании «Этажи». По ее мнению, их появление расширит ассортимент объектов, доступных для временного проживания. По словам эксперта, при правильной политике ценообразования и соотношения «цена и качество» такой формат найдет своих клиентов и будет пользоваться спросом.

В разговоре с корреспондентом 72.RU Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города», заявила, что в России отсутствует институционально представленный арендно-жилищный фонд. По ее уверению, он нужен по трем причинам.

— Всё больше молодых людей до женитьбы предпочитают жить отдельно, а не с родителями. Второе — чтобы была трудовая мобильность между рынками труда. Даже если вы хотите переехать куда-то, где есть работа, которая вас интересует, возникает вопрос: «Где я буду жить?» Продавать и покупать очень обременительно. Трудовая территориальная мобильность очень связана с наличием арендного жилья. Третья причина — необходимый сегмент социальной аренды, который не подлежит приватизации, — объяснила собеседница.

Генеральный директор UP ConsAllt Андрей Панасюк назвал ситуацию двоякой. Потому что начинать какое-то новшество — тяжело, потому что мало веры, опыта и аналога. С другой стороны, отмечает собеседник, это системная работа — чтобы рынок арендного жилья вышел из тени.

— Стоимость квартир немаленькая. Стоимость квадратного метра приближается к 100 тысячам рублей. Доходы такими темпами не растут. Рано или поздно будет удобнее снимать жилье, чем платить ипотеку и нести соответствующие риски. Я считаю, что это идея стратегическая, которая может занять значительную долю рынка, — добавил он.

Спустя пять лет президентское поручение не перешло в массовую застройку, а по стране есть несколько примеров доходных домов (арендные дома называют и так). В Москве — ЖК «Лайнер», ЖК «Символ», ЖК «Парк Легенд» и еще несколько; в Воронеже — ЖК «Современник». В Екатеринбурге всё та же «Брусника» совместно с ДОМ.РФ строят арендный дом в одном из районов города. Его введут в эксплуатацию через год.

Что касается ежемесячной платы, то все зависит от площади и количества комнат. В Москве, например, студия 18 квадратов сдается за 47 300 рублей, а двушка 65,5 квадрата — за 182 000 рублей. Необходимо платить еще за коммунальные услуги, но их стоимость устанавливается отдельно.

В Воронеже цены гораздо ниже: студию 26,5 квадрата предлагают за 18 100 рублей, а трешка 60,2 квадрата — 34 400 рублей.

При этом горожанин заезжает не в пустую или «убитую» квартиру, а в которой имеются необходимые удобства: бытовая техника, спальные места, санузлы.

Рынок арендного жилья высоко развит в странах Западной Европы. Этот фактор отметила Косарева.

— Если посмотреть на европейские страны, там в структуре жилищного фонда значительную часть занимает арендное жилье. В крупных городах, например в Берлине, — доля почти 80%, в Лондоне и Париже тоже доминирующая, — добавляет она.

Весной государственная компания ДОМ.РФ заявила о своих планах и на Тюмень. Здесь, в Европейском микрорайоне, она совместно с «Брусникой» построит арендный дом на 184 квартиры. Строительство начнется осенью и продлится два года.

Известно, что 100% квартир станут собственностью ДОМ.РФ. В «Бруснике» 72.RU пояснили, что «для эффективной эксплуатации объекта» совместно с госкомпанией привлекут собственную управляющую компанию. По уверению девелоперов, УК будет обслуживать дом и его территорию, следить за соблюдением правил пользования фондом. А также привлекать арендаторов, заключать договоры, поддерживать листы ожидания.

— Нам интересно развивать компетенции в новаторских направлениях, разобраться с продуктом и финмоделью. Открытых вопросов остается пока еще очень много: мы до конца не понимаем, как сбалансировать интересы всех сторон, какова будет реакция потребителя, каким должен быть морфотип новой застройки, квартирография, как этими объектами управлять, — рассказали в екатеринбургской компании.

По их представлениям, сдавать жилье предполагается людям, «которые ценят качество и надежность сервиса и готовы за это платить».

Представители также подтвердили, что стоимость аренды будет выше текущей средней цены, но пока она формируется.

Между тем, по данным аналитиков федеральной компании «Этажи», средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Тюмени составляет 14 280 рублей, а двушки — 21 216 рублей.

— Арендатор получит новую современную квартиру с отделкой и полной меблировкой высокого качества. В услугу аренды входит круглосуточный сервис и гарантийное обслуживание. Разумеется, что все отношения между арендатором и арендодателем будут официальными, — пояснили в девелоперской компании «Брусника».

По их уверениям, Тюмень обладает высоким потенциалом с точки зрения развития цивилизованного арендного сектора.

По мнению Панасюка, сегмент будет пользоваться спросом среди крупных корпораций для своих сотрудников, потому что им важно жилье с сервисом.

Однако Ольга Павлинова сомневается, что доходные дома окажут какое-либо принципиальное влияние на рынок аренды жилья, поскольку их доля в общем объеме предложения не так велика. Она отмечает, что надо учитывать, что нередко арендаторы подбирают жилье в максимальной шаговой доступности от работы, школы или детского сада.

— Чтобы оказать существенное влияние на рынок аренды, эти дома должны появиться во всех наиболее востребованных локациях, — добавила собеседница.

Сложности в массовой застройке арендных домов опрошенные эксперты видят в экономической части вопроса. Об этом ранее 72.RU рассказывал замгубернатора Тюменской области Сергей Шустов.

— Пока в массовое строительство арендных домов мы не вошли, потому что это затратное мероприятие. Дом весь полностью должен быть построен именно для использования его в качестве арендного жилья. Это довольно-таки большие затраты для застройщика. Обратный процесс возврата ему денег долгий. Было просчитано, что на это уйдет от 30 до 45 лет, — говорил он.

Косарева также подтверждает длительные инвестиции этого сектора. По ее подсчетам, «отбить» их можно за 25 лет.

— А у нас горизонт инвестиций жилья — 3–5 лет. Всем застройщикам выгоднее построить на продажу, продать, выйти из проекта и получить прибыль. У нас вообще нет длинных инвестиций. Это связано с многими факторами: экономическая волатильность, фактор отсутствия долгосрочного кредитования такого арендного жилья. А также та цена, которая сложилась в полулегальном сегменте. Потребителям она кажется высокой, а для инвесторов слишком низкой, — добавила президент Фонда «Институт экономики города».

Аргументирует она сложившееся ценообразование за счет того, что на сером рынке в основном представлены приватизированные квартиры, а люди не вкладывали свои инвестиции, поэтому не надо их возвращать. В свою очередь, инвесторам необходимо платить налоги и получать прибыль. По ее словам, поможет бюджетная поддержка застройщикам.

— В западных странах очень развитая система кредитования долгосрочных проектов, в том числе арендного жилья. Есть развитые финансовые инструменты, которые позволяют на длительный срок производить инвестиции и возвращать заемные ресурсы. Плюс давняя традиция легальных рынков. Там большой спрос людей на коммерческую и доступную аренду. А у нас ипотеки не было 15 лет назад. Мы все-таки институты на жилищном рынке не до конца сформировали, — пояснила Надежда Косарева.

По ее мнению, на формирование сегмента арендного жилья в стране при приоритетной господдержке потребуется около 10–15 лет.

По словам Панасюка, сейчас инвесторы уже готовы идти на проекты, срок окупаемости которых достигает 10–13 лет. А для крупных предпринимателей важно распределить портфель, чтобы он работал.

— Многое зависит от того, насколько застройщики будут вкладываться в этот сегмент. Сейчас мы первых ласточек увидим: «Брусника» сделает арендный дом в Тюмени. Мы увидим экономику, рентабельность, и станет понятно, — подытожил он.

Источник: сайт https://72.ru/