Барнаул. Почему столица Алтайского края не станет городом небоскрёбов, несмотря на мечты строителей

В ближайшие годы в Барнауле могут "вырасти" несколько домов-небоскрёбов: в конце ноября в городе изменили генплан, который отныне разрешает строить объекты выше 25 этажей. Однако массовое строительство высоток в городе вряд ли начнётся. Архитекторы и девелоперы объясняют: это технически суперсложные объекты, и не у каждой компании хватит возможностей (как финансовых, так и ресурсных) на их возведение. Кроме того, для строительства небоскрёбов нужны большие земельные участки, развитая коммунальная и дорожная инфраструктуры, которые есть не в каждом районе города. Что ещё будет тормозить высотное строительство в Барнауле, выяснило ИА «Амител». 

Интерес российских девелоперов к высотным объектам оправдан: эксперты говорят, что в крупных городах сейчас происходит уплотнение застройки. И практически единственное решение для возведения домов в "сжатых" условиях – наращивать этажность. Такой позиции придерживают и власти Барнаула, поэтому 30 ноября 2021 года гордума приняла первые поправки в генплан краевой столицы, согласно которым в городе можно строить здания выше 75 метров (в среднем это 25 этажей).

Казалось бы, высотные дома могут стать спасением для застройщиков Барнаула, которые уже несколько лет жалуются на нехватку земельных участков в городе. 

Однако на самом деле для строительства небоскрёба нужны большие территории, чтобы обеспечить дом необходимым количеством парковочных мест, благоустройством (зонами отдыха, детскими, спортивными площадками), зелёными зонами и другими необходимыми элементами инфраструктуры, объясняет замдиректора строительной компании "СОК" Андрей Щукин.

"Центр Барнаула находится в крайне сжатых условиях, и технологии сегодня позволяют строить высотные здания. Но девелоперы понимают, что на шести сотках дом невозможно поставить: детская площадка должна быть расположена в 20 метров от окон, между детской площадкой и мусорной должно быть 40 метров. В Барнауле применяют жилищный норматив – 25 квадратных метров на человека. Исходя из численности жильцов в доме, проектировщики определяют объём детских и спортивных площадок, территории озеленения", – говорит строитель. 

Сейчас в Барнауле обсуждают вопрос о введении минимального размера земельного участка под многоэтажное строительство. Это ограничение позволит избежать в городе проблемных ситуаций, когда дома "впихивают" на маленькие территории. Чтобы соблюсти все нормативы, компании придумывают изощрённые способы, например, предлагают оборудовать детские площадки на крыше дома. При строительстве небоскрёбов к вопросу выбора площадки нужно подходить более внимательно, считает Андрей Щукин. 

"Когда мы говорим, что у застройщика есть 30 соток земли, на них никак не влезет дом в 50 этажей. Сегодня есть прецедент, который озвучил "Селф"*. Но у них 1,5 га земли. На такой площади они бы могли разместить весь строительный объём не в двух домах, а в четырёх. Они просто пошли другим способом: делают больше территории под благоустройство, меньше территории под застройку", – говорит Щукин.

Небоскрёбы, по мнению эксперта, идеально подходят для квартальной – комплексной – застройки, где высотные здания не будут выбиваться из архитектурного ансамбля микрорайона. "Ставить" гигантскую "свечку", например, рядом с деревянными двухэтажками – не лучшее решение.

"Появление небоскрёбов в квартальной застройке – да, они станут доминантами и будут хорошо смотреться. Появление таких объектов точечно – наверное, нет. Застройщику рациональнее даже на небольшом клочке земли посадить дома буквой "П", "Г", чем выводить свечку в 30 этажей. И люди с 30 этажа не будут смотреть на грязные кровли панельных домов, которые их окружают", – отмечает эксперт. 

Не только земельный, но и инфраструктурный вопрос может стать препятствием для массового строительства небоскрёбов в Барнауле. Несмотря на то, что в городе постепенно обновляют сети тепло- и водоснабжения, полная модернизация коммунальной среды произойдёт нескоро (если вообще произойдёт). Хватит ли мощностей для обслуживания небоскрёбов – эксперты сомневаются. 

"Всё завязано на развитии городской инфраструктуры. Её должно развивать государство: местная администрация и федеральный центр. Это вложение в дороги, коммуникации. Инженерная инфраструктура не обновляется, и где её лимит, надо узнать у тех, кто этим распоряжается. Мы всё насаживаем на старую инфраструктуру. Правда, есть один момент: население Барнаула не растёт, потребители остается таким же. Происходит лишь перераспределение людей из старых районов в новые", – отмечает архитектор, руководитель "Мастерской Квасова" Алексей Квасов.

Однако ресурсоснабжающие компании Барнаула уверены: мощностей хватит. Более того, они настаивают: в Барнауле можно и нужно строить небоскрёбы, чтобы остановить рост города вширь. На круглом столе, посвящённом перспективам высотного строительства, эксперты заявили, что новые высотные дома можно подключить к существующим сетям. В этом случае рядом со зданиями не будет модульных котельных, которые "съедают" землю. 

"Мы должны быть готовы, чтобы подключать новые здания, кварталы. Надо строиться вверх, а не вширь. В таком случае можно использовать коммуникации, которые есть, земельные "коридоры". Застройщики говорят, что есть дефицит земли. Мы видим, что появляются котельные либо в доме, либо рядом. Зачем ещё котельная, если земли нет? Они портят облик Барнаула", – заявил заместитель гендиректора "СГК" Игорь Лузанов.

По словам гендиректора "Росводоканала Барнаул" Андрея Полюго, несмотря на появление новых кварталов, число потребителей не увеличивается: жители мигрируют из одного района в другой. Это значит, что объём поступлений в компании остаётся почти таким же, а вот работа у них добавляется: сначала сети нужно проложить, а затем – пожизненно обслуживать. Поэтому ресурсоснабжающие компании выступают за высотное строительство.

Высокая себестоимость и сложность строительства зданий от 25 этажей также могут стать причинами того, что Барнаул не станет городом небоскрёбов. Чтобы возвести высотный дом, компании должны применять специальные технологии. Большинство из них давно и успешно используют в странах Запада, но вот в сибирских городах пока внедряют редко. Кроме того, перед строительством зданий в 30-40 этажей нужно учитывать и природную специфику города. 

"Обслужить высотный фасад сложнее, чем 10-этажное здание. И техника другая нужна, и нагрузки могут быть выше, например, ветровые. Если посмотреть на застройку 10-этажными домами, они стоят плотно друг к другу, ветры на них зимой и осенью действуют меньше, фасад эксплуатируется дольше и лучше. Пока здания выше 75 метров мы не проектировали. Вероятно, там специальные технические условия, в том числе и на конструкцию фасадов", – говорит архитектор и руководитель "Мастерской Квасова" Алексей Квасов.

К высотным зданиям предъявляют и высокие требования по пожарной безопасности и путям эвакуации, добавляет Андрей Щукин:

"В таких зданиях система пожаротушения должна быть заведена как в гостиницах – в каждом номере. Здесь включаются дополнительные нормативы по эвакуации: должны быть не одна-две, а три лестницы. У небоскрёбов добавляется технический этаж. Это потеря площади и дополнительное оборудование, которое будет поднимать на 40-й этаж воду, чтобы она бежала с хорошим давлением".

Все эти технические решения влияют на себестоимость проекта и, соответственно, цену квартир в доме для покупателей. Сейчас некоторые сегменты новостроек продают около 100 тыс. рублей за квадратный метр. Стоимость квартир в небоскрёбах, ожидают эксперты, будет значительно выше. Для большинства барнаульцев такие квартиры будут недоступны, но зато они могут быть интересны инвесторам, у которых есть "лишние" средства на приобретение дорогой недвижимости. 

"Когда построили дома на ул. Приречной (ЖК "Аквамарин", – прим. ред.), многие жильцы жаловались, что там постоянный ветер и влажность. И вроде бы это должно было отрицательно сказаться на популярности ЖК. Но мы видим, что квартиры, которые сдают в аренду, уходят быстро. У нас есть категории людей, которым прикольно пожить в высоком доме с видом на Обь. Даже если у нас не возникнет спрос "для себя" на небоскребы, точно возникнет инвестиционный спрос: сделают в квартирах ремонт и будут сдавать в аренду", – говорит Андрей Щукин.

Из-за высокой себестоимости и технической сложности высотного проекта в Барнауле даже 25-этажные дома пока массово не строят, добавляет руководитель проектного бюро "Архи Групп" Андрей Суртаев. Далеко не у каждой строительной компании города пока есть средства и ресурсы на их возведение. Некоторые застройщики предпочитают возводить невысокие дома, скорость строительства которых очень быстрая. 

"В спальных районах, например, в квартале на пересечении ул. Просторной и Павловского тракта, вообще основная часть домов – десятиэтажные. Они строятся быстрее, у них себестоимость ниже, они комфортны для проживания", – отмечает он. 

Поэтому эксперты уверены: в ближайшие годы в городе построят лишь несколько домов-небоскрёбов. Они, конечно, в лучшую сторону изменят облик краевой столицы, однако в "Барнаул-Сити" город пока не превратится. 

Здания выше 75 метров – это уникальные объекты, которых в городе будет несколько. Но массово застраивать не будут, мы же не Манхэттен. Это будут точечные проекты, которые повлияют на образ города, они станут ориентирами, и ничего страшного в этом нет. Однако массово никто строить не будет – это дорого и сложно", – резюмирует Андрей Суртаев. 

Строительство жилых домов выше 75 метров в городе было разрешено до 2019 года. Генплан Барнаула от 2010 года не ограничивал этажность зданий. 

Почему генплан города, принятый в 2019 году, ограничил этажность домов, барнаульские эксперты объяснить ИА «Амител» не смогли. 

Источник: ИА «Амител»