Московская область. В Подмосковье начнут регулировать плотность коттеджной застройки

Собственники земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и садоводства, в Московской области с 1 января 2026 г. в рамках эксперимента будут получать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Они должны будут возводить жилые и садовые дома с учетом обозначенных в нем требований к строительству, в том числе минимальных отступов от границ земельного участка и т. д.

Кадастровый инженер будет проверять, соответствуют ли параметры объектов градостроительным требованиям, и при выявлении несоответствий обязан будет отказаться от подготовки технического плана. Госрегистратор, в свою очередь, будет проверять документы, предоставленные для кадастрового учета и регистрации прав, на предмет соответствия их минимальным отступам от границ земельных участков, чтобы определить места допустимого размещения зданий, за пределами которых запрещено строительство.

Такую инициативу одобрила правительственная комиссия по законопроектной деятельности при условии ее доработки после принятия в первом чтении в Госдуме. Об этом сообщили «Ведомостям» два источника: один в Белом доме, второй – близкий к правительству.

Законопроект был внесен в Госдуму 26 июня сенаторами и депутатами от «Единой России», представляющими Мособласть в обеих палатах парламента. Дата его рассмотрения в первом чтении пока не определена. Предполагается, что эксперимент продлится до 1 января 2029 г.

Подмосковье – один из лидеров по концентрации ИЖС в стране, плотность такой застройки очень высокая, говорит один из авторов законопроекта, председатель комитета по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. В регионе ежегодно фиксируется более 1000 обращений по нарушениям в сфере ИЖС, наиболее частое – строительство высоких зданий вплотную к участку соседей, добавил он.

Согласно внесенному в Думу проекту, власти Московской области должны будут отправить ГПЗУ новому собственнику через региональный портал госуслуг. Если он не является пользователем портала, то по электронной почте или письмом на почтовый адрес. План будет приходить в течение 30 дней с того момента, когда у гражданина или юрлица возникло право на участок.

В ГПЗУ будут обозначены параметры разрешенного строительства: минимальные отступы от границ земельных участков для определения мест допустимого размещения зданий, предельное количество этажей или высотность зданий и строений, максимальный процент застройки в границах земельного участка (отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка).

Чтобы исключить неопределенность в правоприменительной практике, законопроекту нужны доработки, говорится в отзыве правительства. Необходимо конкретизировать предложения с учетом действующих норм Градостроительного кодекса – статьи 51.1 (уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома) и статьи 55 (выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию).

В частности, надо учесть, что оформить права на построенный индивидуальный жилой или садовый дом можно будет, если его владелец не использовал уведомительный порядок строительства, который описан в данных положениях Градостроительного кодекса, сказано в отзыве. То есть нормы законопроекта не должны распространяться на тех, кто регистрирует жилые и садовые дома по «дачной амнистии», пояснили «Ведомостям» управляющий партнер юридической фирмы «Юниконсул» Андрей Швецов, а также управляющий партнер Key Consulting Group адвокат Вадим Егулемов.

Дачной амнистией называют принятый в 2006 г. закон, позволяющий зарегистрировать в упрощенном порядке жилые и садовые дома, а также строения на садовых земельных наделах. Сделать это можно, не направляя уведомления о начале и об окончании строительства. Амнистия действует до 1 марта 2031 г.

Правительство также просит внести в законопроект уточнение о том, как именно будет подтверждаться факт получения собственником ГПЗУ, а также создать допгарантии защиты прав участников эксперимента – владельцев объектов на случай, если в процессе строительства индивидуальных жилых домов или садовых домов поменяются правила землепользования и застройки.

Кроме этого нормы законопроекта будут действовать при реконструкции индивидуального жилого или садового дома, построенного до 1 января 2026 г., если те были возведены с нарушением отступов от границ участка или других установленных норм. Это касается только тех изменений параметров объектов, которые будут сделаны после 1 января 2026 г., следует из перечня рекомендуемых доработок в отзыве правительства.

Ежегодно в Московской области регистрируются права более чем на 80 000 жилых и садовых домов, сказано в пояснительной записке к законопроекту. Порядка 90% – в упрощенном порядке, т. е. в рамках дачной амнистии. Таким образом, как подсчитали «Ведомости», ежегодно собственники уведомляют о начале и об окончании строительства 8000 объектов. Их и могут затронуть предлагаемые законопроектом нормы.

Суть эксперимента в том, чтобы отрегулировать архитектурный облик частной застройки, который в последние десятилетия очень пострадал, рассказал Пахомов. «Это поможет гражданам избежать хаоса и конфликтов», – заявил он. Эксперимент в Московской области может стать моделью для внедрения по всей России, считает Егулемов.

Необходимость провести эксперимент вызвана недостатками действующего регулирования ИЖС, заявил «Ведомостям» юрист Enforce Law Company Мамед Гаджиев. Сейчас уведомительный порядок строительства не предусматривает фактической проверки соответствия параметров объекта градостроительным требованиям, говорит он. Органы власти рассматривают уведомления без проведения доппроверок, из-за этого и возникают жалобы от граждан, говорит Гаджиев.

Информирование землевладельцев о ГПЗУ, вероятно, позволит упорядочить застройку, но многое будет зависеть от того, насколько жесткие требования будут в градостроительных планах, равно как и от того, насколько реально будет эти требования соблюдать говорит Швецов.

Главные риски эксперимента связаны с человеческим фактором: возможны ошибки и злоупотребления при проверках кадастровыми инженерами, считает Гаджиев. Не исключены и технические сбои при автоматической выдаче документов. Кроме того, часть граждан может негативно воспринять новые ограничения. «Успех эксперимента напрямую зависит от прозрачности процедур и честного контроля со стороны государства», – отметил он.

Источник: https://www.vedomosti.ru/