СФО. КРТ по-сибирски: миллионы квадратных метров нового жилья запланировано построить со сносом старого

Регионы Сибири активно реализуют проекты комплексного развития территорий. В рамках КРТ создаются жилые комплексы с развитой социальной инфраструктурой. При этом аналитики и застройщики — победители аукционов — указывают на сложности в ходе реализации таких проектов. Они отмечают, что законодательство о КРТ все еще находится в стадии практического тестирования.

В Новосибирской области, по информации регионального минстроя, определены 57 территорий, подлежащих комплексному развитию, общей площадью 828,2 га. Площадь расселяемого жилого фонда составляет 165,0 тыс. кв. м. На этой территории планируется построить 7,4 млн кв. м жилья. В регионе уже реализуются 48 проектов КРТ. Областное правительство приняло уже семь решений о КРТ общей площадью 552 га с градостроительным потенциалом 3 млн кв. м жилья. Среди наиболее масштабных — проекты микрорайона «Клюквенный» площадью 205,6 га с градостроительным потенциалом 1 млн кв. м и «СмартСити-Новосибирск» площадью 157,6 га с градостроительным потенциалом 630 тыс. кв. м жилья.

«В рамках механизма КРТ на территории Новосибирской области уже расселили и снесли жилые дома общей площадью 25,4 тыс. кв. м, выдали 35 разрешений на строительство общей площадью 582,2 тыс. кв. м жилья. Уже реализован первый пилотный проект КРТ жилой застройки площадью 8 тыс. кв. м на улице Объединения в Калининском районе — возведен многоквартирный жилой дом общей площадью 14,8 тыс. кв. м»,— сообщает глава регионального минстроя Дмитрий Богомолов.

В Томской области, по данным департамента градостроительного развития региона, реализуются 14 проектов КРТ общей площадью 66,7 га и 490 тыс. кв. м планируемого жилья. По восьми площадкам уже разработана и утверждена документация, расселен ветхий многоквартирный дом, на пяти площадках строят жилые дома. Три договора о КРТ предусматривают расселение 29 аварийных домов и одного ветхого многоквартирного дома (МКД). Уже расселен ветхий дом в шесть квартир площадью 186,4 кв. м (предоставлена денежная компенсация), в 2026 году планируется расселить два аварийных жилых дома площадью 412,3 кв. м. Также передаче в муниципальную собственность подлежат 139 квартир и помещение для участкового пункта полиции. «Сейчас департамент рассматривает четыре территории площадью 31 га, преимущественно с аварийным фондом, подлежащим расселению с участием средств застройщика»,— рассказывает и.о. начальника департамента градостроительного развития Томской области Анастасия Татаурова.

В Алтайском крае приняты решения по КРТ шести территорий общей площадью 1,4 тыс. га. В основном — это новое строительство. Только на территории района Поток в Барнауле планируют расселить 46 аварийных и ветхих МКД общей площадью 39,8 тыс. кв. м, где проживает более 1,5 тыс. человек. По данным министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Алтайского края, проект КРТ «Поток» — один из самых масштабных в регионе, здесь планируют построить 381 тыс. кв. м жилья, реконструировать школу, построить спортивный объект, инженерную инфраструктуру, детский сад. Срок реализации проекта — 15 лет, договор по нему администрация Барнаула заключила в декабре 2025 года.

Администрация Новоалтайска в 2024 году приняла решение о КРТ незастроенной территории для индивидуального жилищного строительства. Сейчас по этому проекту заключен договор на 10 лет, в планах построить не менее 25 тыс. кв. м жилья, объекты спорта, магазины, сети инженерного обеспечения, объекты транспортной инфраструктуры, включая автодороги общего пользования.

В Иркутской области решения о КРТ приняты на 37 площадках общей площадью 676,9 га под строительство 2,1 млн кв. м жилья. Договоры заключены по 29 территориям (435,4 га) с градостроительным потенциалом 1,53 млн кв. м многоквартирного и индивидуального жилья. По данным министерства строительства региона, в Усолье-Сибирском построено два МКД общей площадью 2,9 тыс. кв. м, 111 человек переселены из аварийного фонда площадью 2,2 тыс. кв. м. В Свердловском округе Иркутска реализуют четыре проекта КРТ с перспективой расселения 620 человек из аварийных жилых домов площадью 8,8 тыс. кв. м, уже переселено 160 человек с 2,4 тыс. кв. м, планируется построить МКД общей площадью не менее 160 тыс. кв. м. В Иркутске также планируется поэтапное развитие «Предместья Рабочее» площадью 253 га с градостроительным потенциалом 1,4 млн кв. м. По договору застройщик обязан переселить людей из аварийного жилья общей площадью 10,5 тыс. кв. м (577 чел.) и жилищного фонда, не признанного аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, — 20,3 тыс. кв. м (668 чел.).

Проект развития территории «Знаменское предместье» в Иркутске предполагает застройку 253 га с градостроительным потенциалом 1,4 млн кв. м до 2036 года, рассказала замначальника отдела комплексного развития минстроя Иркутской области Екатерина Потапова. В 2023 году «Строительная корпорация Иркутской области» достроила в микрорайоне Восточный города Нижнеудинска 48 жилых помещений общей площадью 1,6 тыс. кв. м, предназначенных, в том числе, для детей-сирот и оставшихся без попечения родителей. В микрорайоне Мирный города Саянска в 2024 году построили 32 индивидуальных жилых дома общей площадью 5,5 тыс. кв. м, а в 2025-м — еще 22 дома общей площадью 3,5 тыс. кв. м, их обеспечили дорожными сетями и сетями инженерно-технического обеспечения. В Усть-Куте строят Иркутский завод полимеров — это крупный инвестиционный проект «Иркутской нефтяной компании», в 2026 году планируется достроить МКД общей площадью 14,2 тыс. кв. м. В рамках проектов КРТ в Иркутской области уже переселили 271 человека из аварийного жилищного фонда общим объемом 4,6 тыс. кв. м.

В Кузбассе принято 41 решение о КРТ, реализуется 31 проект общей площадью 892,8 га, в планах построить более 4,2 млн кв. м жилья, сообщили в региональном минстрое. Только на территории комплексного развития Заискитимской части Кемерова планируется построить 23 новых микрорайона с населением более 120 тыс. человек — сейчас это наиболее значимый проект реновации площадью 540 га с потенциалом строительства 3,4 млн кв. м жилой площади и широким спектром соцобъектов. В Новокузнецке на территории общей площадью более 58 га активно реализуют проекты KPT нескольких микрорайонов жилой площадью более 500 тыс. кв. м. В Шерегеше на 7,9 га запланировано построить 19 МКД площадью 85 тыс. кв. м нового жилья, а также спортивные площадки, торговый центр, необходимые для жизни объекты.

В настоящее время выданы три разрешения на строительство МКД в Кемерове в микрорайоне 58В площадью 28,2 тыс. кв. м и одно разрешение на строительство МКД в микрорайоне 6/2 жилой площадью 17,9 тыс. кв. м. В Новокузнецке выдано одно разрешение на строительство МКД на ул. Макеевской жилой площадью 23,7 тыс. кв. м, в Шерегеше — девять разрешений на 50,3 тыс. кв. м. Три дома жилой площадью почти 20 тыс. кв. м введены в строй. «Уже реконструирована шестиполосная улица Сибиряков-Гвардейцев протяженностью более 3,7 км и почти 3,2 км двухполосной улицы Гагарина, также построен четырехполосный проезд от ул. Соборной до микрорайона 60 Заводского района протяженностью 1,9 км. Завершены ключевые инженерные работы: проложены водо- и теплосети, электрокоммуникации, канализация, построены подстанции и очистные сооружения»,— рассказала министр строительства Кузбасса Ирина Печеркина о подготовке инфраструктуры зоны реновации Кемерова.

При этом сибирские застройщики отмечают ряд трудностей, с которыми сталкиваются при реализации крупных проектов КРТ. По словам руководителя отдела земельного банка компании «Брусника» в Новосибирске Бориса Зырянова, «большой проект КРТ предполагает реализацию набора сложных требований, из них номер один — формирование современной среды, которая подразумевает разнообразие типологий и архитектуры, человеческий масштаб, связанность, проницаемость, приоритет пешеходов, четкое разделение частного и публичного пространства, качественный ландшафт». При всем этом все новые большие проекты КРТ должны быть гармонично вписаны в пространство города, напоминает эксперт.

Еще одна сложность — формирование самодостаточной территории. По словам Бориса Зырянова, «новый большой проект не имеет права быть реципиентом, паразитом на теле города и сам должен воспроизводить необходимые сервисы, социальную, коммерческую, деловую, спортивную, культурную, медицинскую инфраструктуру, рабочие места». «Городам не нужны новые спальники, а при строительстве нового района нужно проводить качественное транспортное моделирование, чтобы понять, как модернизировать дорожную сеть, чтобы она справилась с нагрузкой и обеспечила связанность проекта с другими частями города»,— убежден эксперт.

Генеральный директор холдинга «Химметалл» Евгений Гаврилов отмечает, что тонкий инструмент КРТ, призванный стимулировать развитие городских территорий, может и остановить его, как в Красноярске, где принятая норма по допустимой площади для КРТ в 5 га фактически поставила крест на новом строительстве. Поэтому эксперт призывает к ювелирному подходу к определению обязательных правил КРТ, чтобы развивать строительную отрасль, а не загонять ее в стагнацию. Договоры КРТ диктуют жесткие требования застройщику по срокам сдачи соцобъектов независимо от темпов строительства и реализации жилых домов. И многие застройщики подписали соглашения, так как сейчас это единственная возможность начать новое строительство. Кроме того, договоры заключали, когда рынок рос, а затем ситуация кардинально изменилась.

«Наш подход основан на отчислении застройщиками взносов на строительство социальной инфраструктуры,— поясняет Евгений Гаврилов.— В зависимости от объема построенного жилья, застройщик делает взносы в муниципальный бюджет, а город и область решают, куда направить эти деньги. Сейчас, например, стоит вопрос с профицитом мест в детских садах и школах из-за демографической ямы, в которую мы попали некоторое время назад. Но этот профицит — в среднем по городу. В то же время есть локации, где долгий период развивалось масштабное строительство, но не строились школы, и дети вынуждены учиться там в три смены».

Сейчас правила КРТ не решают эту задачу, так как обязывают застройщика строить в четко определенной локации, включая социальные объекты, без учета того, кто будет их посещать. По мнению Евгения Гаврилова, важно строить соцобъекты не там, где застройщик возвел один дом и не ясно, когда построит другой, а направлять взносы туда, где это действительно необходимо. Застройщики ждут, когда изменится рынок и продажи начнут расти, и пока не дают старт подписанным соглашениям по КРТ. А городу и области, подчеркивает эксперт, необходимо уже сейчас решать вопрос строительства детских садов, школ и поликлиник именно там, где это действительно нужно, не создавая лишней финансовой нагрузки для застройщиков без большой необходимости.

Аналитики также отмечают, что в законодательстве о КРТ немало проблем, так как оно все еще находится в стадии практического тестирования. Один из существенных моментов — фиксированный срок договора о КРТ и отсутствие его пролонгации. Недавно в Госдуму был внесен законопроект, предусматривающий временную процедуру продления срока договора о КРТ, которая будет действовать только до конца 2026 года и только в отношении договоров, заключенных до 1 января 2026 года.

«Такая временная норма не решает системную проблему,— считает президент Фонда „Институт экономики города“ Надежда Косарева.— Договор о КРТ зачастую заключается на 10 лет и более. Совершенно очевидно, что экономические условия в течение 10 лет могут измениться, в том числе могут измениться условия кредита, цена на недвижимость, налогообложение и т.д., что потребует изменения условий договора о КРТ, в том числе и его сроков. Поэтому в законодательстве необходимо урегулировать постоянно действующую возможность изменения срока реализации договора о КРТ, а также условия и порядок внесения таких изменений в договор».

Источник: https://www.kommersant.ru/