НОСТРОЙ. Город как единый проект: от договора до комфортной среды

В Национальном центре «Россия» на отраслевом дне Минстроя России «Родина — это служение. Качественное жилье и транспортная инфраструктура» обсуждали, как менять города и решать проблемы, возникающие уже после начала строительства. Представители государственных и региональных органов власти, институтов развития и строительных компаний говорили о будущем комплексного развития территорий (КРТ), финансировании инфраструктуры и о том, почему даже хороший проект может столкнуться с неожиданными трудностями.

Построить дом — еще не значит создать комфортную среду для жизни: новому жилому кварталу нужны дороги, инженерные сети, школы, детсады и общественные пространства. Но как распределить расходы на все это? Что делать, если после подписания договора о КРТ меняются экономические условия? И кто должен отвечать за то, чтобы построенная инфраструктура действительно оказалась востребована?

Комплексное развитие территорий позволяет не просто строить новые дома, но и преобразовывать сложившиеся городские кварталы, в том числе расселять аварийное жилье. Однако на практике такие проекты требуют сложных расчетов и постоянного взаимодействия застройщиков, региональных властей, муниципалитетов и ресурсоснабжающих организаций (РСО). Ошибка на старте может обернуться дополнительными расходами или затянуть реализацию на годы.

Один из главных вопросов дискуссии — насколько реалистичны обязательства, которые регион возлагает на застройщика при заключении договора КРТ: если нагрузка оказывается чрезмерной, желающих участвовать в проекте может просто не найтись.

Президент ГК «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков рассказал, что в некоторых регионах на площадки изначально закладывают слишком много требований, в результате застройщики не выходят на торги, а власти вынуждены пересматривать условия. По словам эксперта, разумнее определить минимально необходимую нагрузку, а затем оценивать возможности участников и экономику конкретного проекта.

Проблема не только в объеме строительства. Иногда обязательства, выглядящие обоснованными на бумаге, оказываются избыточными на практике. Александр Гайдуков привел пример небольшого участка, на котором застройщика обязали построить детский сад; объект уже появился, однако принимать его местный департамент образования не спешил: поблизости находились два детских сада, и оба были заполнены лишь частично. В итоге застройщик оказался в ситуации, когда построенная инфраструктура не решала реальной проблемы, а завершение договора осложнилось.

«Страна Девелопмент» выступает за более тесное взаимодействие регионов, муниципалитетов, застройщиков и банков еще на этапе подготовки проекта. Финансовая модель должна учитывать реальные возможности площадки, а обязательства — соответствовать потребностям территории.

Еще сложнее ситуация становится, если первоначальные расчеты перестают соответствовать действительности уже после подписания договора, например, меняются условия технологического присоединения к инженерным сетям или существенно возрастает стоимость работ.

Александр Гайдуков рассказал о случае в Тюмени, где для реализации строительства дополнительно потребовалось 300 млн рублей, что стало серьезным испытанием для экономики проекта. Застройщик обратился за помощью к региональным властям; переговоры и разбор расчетов заняли много времени, но в итоге стоимость удалось скорректировать. По словам Александра Гайдукова, дополнительные расходы не пришлось перекладывать на покупателей квартир. Впрочем, он отметил, что такие случаи скорее исключение, чем правило. Чаще рост затрат в строительстве в конечном счете отражается на гражданах.

Первый заместитель председателя правительства Архангельской области Дмитрий Рожин подтвердил, что региональные власти могут вмешиваться в подобные ситуации. Если стоимость подключения заметно превышает обычный для области уровень, специалисты выясняют, какие технические решения действительно необходимы. Иногда удается найти более рациональный вариант, но в других случаях дополнительные расходы объективно неизбежны.

Заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин подчеркнул, что ответственность за реализацию КРТ не заканчивается составлением конкурсной документации: региональные и муниципальные власти должны сопровождать проект и помогать решать возникающие вопросы — от согласования планировочных решений до взаимодействия с РСО.

Практический пример комплексного развития территорий представил Дмитрий Рожин. Для Архангельской области КРТ стало одним из инструментов решения насущной проблемы расселения ветхих и аварийных домов.

В Архангельске официально насчитывается 1,5-1,6 млн кв. м аварийного жилья. Значительная часть фонда — деревянные дома, построенные несколько десятилетий назад, при этом есть и здания, чье состояние вызывает вопросы, но которые пока не признаны аварийными.

Одних федеральных средств для решения проблемы недостаточно, поэтому регион начал искать дополнительные механизмы. Первый договор КРТ подписали в 2022 году, однако старт оказался непростым: первоначально установленные требования к жилью, которое нужно было приобрести и передать муниципалитету для переселения жителей, выполнить оказалось невозможным. Подход пришлось пересматривать, а договор — расторгать и заключать заново.

Постепенно механизм удалось наладить. Как сообщил Дмитрий Рожин, в Архангельской области в рамках КРТ уже расселяют 38 тыс. кв. м аварийного жилья, а обязательства по действующим договорам предусматривают расселение 105 тыс. кв. м. В перспективе регион рассчитывает значительно расширить масштабы программы. Для застройщика это означает не только строительство новых домов, но и участие в преобразовании сложившихся кварталов, для жителей — возможность переехать из аварийного жилья в современные квартиры. Однако такие проекты требуют постоянного сопровождения: необходимо согласовывать условия с РСО, проверять экономику, работать с жителями и следить, чтобы обязательства оставались выполнимыми.

Никита Стасишин обратил внимание на то, что КРТ в уже застроенных районах — одна из самых сложных задач для всех участников. Новое строительство увеличивает нагрузку на инженерные сети, транспорт и социальную инфраструктуру. Поэтому развитие территории нельзя сводить к сносу старых и появлению новых домов.

Тему комплексного подхода к строительству необходимо связывать с долгосрочным развитием регионов. Первый заместитель главы Минстроя России Александр Ломакин напомнил о результатах федерального проекта «Формирование комфортной городской среды». С начала его реализации в России благоустроили более 119 тыс. территорий, а изменения затронули свыше 123 млн человек. В этом году во Всероссийском голосовании за объекты благоустройства приняли участие почти 16 млн граждан.

По словам Александра Ломакина, общественные пространства становятся не только местами отдыха, но и точками притяжения бизнеса. В рамках проектов-победителей всероссийских конкурсов появилось почти 31 тыс. рабочих мест и открылось около 7 тыс. коммерческих объектов.

Однако благоустройство — лишь часть большой задачи. Жилые кварталы, транспорт, инженерные сети и социальные учреждения должны развиваться согласованно. Для этого все большее значение приобретают мастер-планы — документы, позволяющие определить долгосрочные приоритеты развития города и увязать между собой разные проекты.

Как отметил глава Республики Бурятия Алексей Цыденов, невозможно выбирать между жильем, транспортом и социальной инфраструктурой: людям нужны все эти составляющие. В регионе мастер-планы Улан-Удэ и Северобайкальска разрабатывались при поддержке «ДОМ.РФ», в них связаны жилищное строительство, социальные объекты, транспорт и городская экономика.

Один из примеров — проекты КРТ в Бурятии, общий потенциал которых оценивается в 2,4 млн кв. м жилья. Первые два проекта предусматривают строительство 270 тыс. кв. м. Вместе с жильем здесь решаются задачи расселения аварийных домов и создания общественной инфраструктуры, в частности, в рамках одного из проектов строится школа, предусмотрены театр и музей, также рассматривается создание кампуса.

При этом Алексей Цыденов подчеркнул, что решения по мастер-планам и архитектурным концепциям проходили общественные обсуждения: жители должны участвовать в определении будущего своего города, поскольку новые пространства создаются именно для них.

О том, как оценивать потребности территории, говорила и генеральный директор АНО «Национальные приоритеты» София Малявина. По данным представленного ею исследования, 97% опрошенных считают голосование за объекты благоустройства реальным механизмом улучшения городской среды. При этом 75% россиян хотели бы, чтобы их населенный пункт получил статус опорного.

Но участие жителей не должно ограничиваться голосованием за конкретную площадку. При планировании важно понимать, как люди перемещаются по городу, каких услуг им не хватает, что может сделать территорию привлекательнее для жизни и работы. Для небольших городов это особенно существенно: развитие инфраструктуры должно быть связано с возможностями трудоустройства, образования и удержания молодежи.

Заместитель генерального директора «ДОМ.РФ» Денис Филиппов отметил, что инвесторы при выборе площадок оценивают не только экономику проекта, но и сроки реализации, а также риски. Поэтому подготовка территории и сопровождение инвестора становятся важной частью работы института развития. По словам эксперта, мастер-планы помогают определить, где уместно строить жилье, где развивать промышленность и логистику, а какие площадки можно вовлекать в проекты КРТ.

Впрочем, комфортная среда складывается не только из крупных объектов. Генеральный директор ГК «КОРТРОС» Станислав Киселёв рассказал о созданной с использованием мотивов дымковской игрушки детской площадке в Екатеринбурге в районе Академический. Проект задумывался как необычное и яркое пространство для детей, но в итоге стал местом притяжения для жителей, несмотря на то, что находится в стороне от жилой застройки.

Этот пример участники обсуждения рассматривали как напоминание о роли городской среды в повседневной жизни: площадь, парк или детская площадка могут стать местом встреч и общения, а архитектура — способом сохранить культурные особенности территории. Но для этого недостаточно просто построить объект: нужно понимать, кому он нужен, как будет использоваться, кто займется его содержанием.

Никита Стасишин отдельно подчеркнул, что инфраструктура не должна заканчиваться у границ жилого комплекса — важно, чтобы район был связан с окружающим городом: жители могли безопасно добираться до парков, общественных пространств, культурных учреждений и других объектов. Задача — не построить отдельный благоустроенный «остров», а встроить его в жизнь, тем самым создав бесшовную среду города.

Обсуждение показало, что развитие территорий зависит не от одного решения и не от одного участника. Даже хорошо продуманный проект может столкнуться с изменением стоимости подключения к сетям, завышенными требованиями или невостребованной инфраструктурой, а строительство новых домов само по себе не решает проблему качества жизни, если за ним не следуют дороги, инженерные сети и необходимые жителям объекты.

Поэтому в центре внимания остается согласованная работа государства, регионов, муниципалитетов, застройщиков и инвесторов. Условия КРТ должны быть выполнимыми, финансовые модели — учитывать реальные затраты, а решения по развитию города — опираться на потребности жителей.

В конечном счете качество строительства определяется не только количеством введенных квадратных метров — важно, каким становится место, где люди будут жить: смогут ли они добраться до работы, отвести ребенка в школу, найти рядом зону для отдыха и чувствовать себя частью города. Именно с этого начинается переход от строительных планов к изменениям, которые люди замечают в собственной жизни.

Источник: https://stroygaz.ru