Новосибирск. «Общий котел» для инфраструктуры: застройщики предложили разделить ответственность по КРТ с другими участниками рынка

В большом зале правительства Новосибирской области обсуждалась дальнейшая судьба механизма комплексного развития территорий (КРТ). Застройщики жилого сегмента предложили разделить ответственность по КРТ с другими участниками рынка, а также представили аналитическое обоснование рисков, связанных с установлением минимального порога площади КРТ в 5 гектаров. Что об этом думают власти региона, города и прокуратура — в репортаже «Континента Сибирь».

Вопросы комплексного развития территорий, вновь оказавшиеся в центре внимания региональной повестки, обсуждались на заседании Ассоциации развития инфраструктуры и девелопмента (АРИД). Помимо ведущих застройщиков к диалогу подключились заместитель губернатора Роман Теленчинов, министр строительства Новосибирской области Дмитрий Богомолов, начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Евгений Улитко, другие представители профильных ведомств, а также прокурор города Олег Желдак.

Напомним, что с начала 2024 года в Новосибирской области разрешение на строительство выдается только при условии выполнения обязательств по возведению инфраструктурных объектов. Этот порядок сегодня регулируется приказом регионального минстроя № 79-НПА. Однако механизм продолжает «обкатываться», и практика показывает слабые места. «Мы разработали приказ №79-НПА для создания мест в детских садах и школах, для строительства и проектирование объектов, формирования земельных участков. Внесли в него несколько изменений, но тем не менее, все равно какие-то вопросы остаются», — констатировал президент АРИД Анатолий Павлов. Так, первым пунктом повестки заседания стала инициатива создания Регионального фонда развития инфраструктуры.

Исполнительный директор АРИД Роман Берсон представил модель нового института, начав с тезиса о том, что стопроцентное перекладывание ответственности за строительство социальной инфраструктуры на застройщиков в «ручном режиме» может завести в тупик. По его словам, сегодня существует несколько системных проблем, которые новый фонд призван решить. Первая — налоговые риски: налоговая может не признать расходы, понесенные на строительстве инфраструктуры, и как следствие — начислить налог на прибыль. Вторая — отсутствие единого стандарта передачи объектов на баланс города. В результате объекты нередко застревают на балансе застройщика, что влечет дополнительные затраты на их содержание. И третий, акцентировал Роман Берсон, пожалуй, самый существенный риск — финансовый.

Суть представленного предложения заключается в том, застройщики платят целевой инфраструктурный взнос в фонд, который выступает своего рода оператором между городом и бизнесом. Его функция заключается в строительстве инфраструктуры: дорог, детских садов и школ и других необходимых городу объектов. Фонд разрабатывает проектно-сметную документацию. Наблюдательный совет фонда на основании ежегодно утверждаемой адресной программы принимает решение, что, где и когда строить. «Сегодня это могут быть детские сады, завтра — ливневки, послезавтра — поликлиники. И, соответственно, фонд передает построенные объекты на баланс города. Мы посчитали финансово-экономическую модель фонда с учетом показателей 2025 года. Если объемы строительства не будут снижаться, потенциальный объем фонда может достигать 21 миллиарда рублей», — рассказал Роман Берсон.

Докладчик обратил внимание, что нагрузку на инфраструктуру создает не только жилье, но и другие объекты, реализующиеся на территорию. Исходя из этой идеи, предлагается ввести дифференцированный платеж в зависимости от типа строящегося объекта. Как следует из представленных материалов, застройщики жилых объектов будут вносить в фонд 7000 рублей с квадратного метра, апартаментов — 4500 рублей, офисов — 3000 рублей, складов — 1800 рублей. Роман Берсон подчеркнул, что платеж не единоразовый, он разбивается на транши, что, по его словам, ложится в логику банковского проектного финансирования. Еще одной особенностью фонда спикер назвал возможность считать аккумулированные в нем средства региональной долей для получения федерального финансирования и участия в федеральных программах. «Самое главное, что для этого нужно и что у фонда будет, — это согласованная проектно-сметная документация», — резюмировал Роман Берсон.

Заместитель губернатора Роман Теленчинов поинтересовался, анализировалась ли каким-либо образом нагрузка на инфраструктуру со стороны других типов объектов, в том числе торговых площадей, апартаментов, складов. Дмитрий Богомолов сообщил, что пока таких данных нет. Роман Берсон со своей стороны добавил, что представленные цифры на текущий момент носят дискуссионный характер, но подчеркнул: инфраструктуру в разной степени нагружают объекты разных категорий. «Например, склады создают нагрузку на дороги и ливневую канализацию. Но основное воздействие исходит от жилья, поэтому взносы для него выше. Остальная нагрузка распределяется на всех, кто так или иначе влияет на инфраструктуру», — пояснил он. Теленчинов резюмировал, что формально при таком подходе бремя на застройщиков жилья немного ослабляется и перераспределяется на всех остальных участников рынка.

В свою очередь начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Евгений Улитко обратил внимание на возможные сложности. Он напомнил, что сам договор КРТ подразумевает жилищное строительство, но существует также механизм КРТ нежилищного строительства, и вопрос о том, каким способом распределять нагрузку в этих двух разных случаях, остается открытым.

Генеральный директор ГК «ВИРА» Михаил Постников поддержал создание фонда и предложил наблюдать за его работой в течение полутора лет, чтобы понять объем накоплений для социальных программ. Президент Ассоциации строительных организаций Новосибирской области (АСОНО) Максим Федорченко также выступил в поддержку фонда, отметив, что такие структуры обеспечивают предсказуемость финансовых поступлений и могут выступать в качестве технических заказчиков, безболезненно передавая объекты в муниципальную собственность.

Чтобы детально проработать организационные вопросы, юридическую обвязку фонда и вынести эту инициативу на федеральный уровень члены АРИД предложили создать рабочую группу с правительством, с министерством строительства и мэрией города Новосибирска.

Дискуссия практически сразу перешла к следующему вопросу повестки, тесно связанному с предыдущим. Поводом послужило январское предложение прокуратуры ввести ограничение минимальной площади участка для КРТ — 5 гектаров. Роман Берсон изложил видение ассоциации относительно рисков и возможных последствий этой инициативы. По его словам, анализ 23 договоров КРТ, заключенных в 2024–2025 годах, показал, что средняя площадь таких участков в Новосибирске составляет 2–3 гектара. Участки в один гектар занимают 3% от общего объема, территория свыше пяти гектаров — 25%. «Это значит, что если ввести это ограничение, 75% земельного банка просто будет вымыто из оборота», — заявил Берсон.

Председатель АРИД также сообщил, что на участках от одного до полутора гектаров застройщики либо возводили пристроенные детские сады, либо строили дополнительные корпуса школ. Отдельно он указал на ветхий и аварийный фонд, который располагается на участках от 0,5 до 2 гектаров. «Что будет с этой территорией? Она выпадет из оборота и продолжит деградировать», — резюмировал докладчик.

В ассоциации просчитали несколько сценариев выбытия земельного банка из оборота, а также возможные риски для ввода жилья и потери рабочих мест. По словам Романа Берсона, последствия затронут не только застройщиков: потери понесут бюджеты всех уровней. Так как в строительной экосистеме заняты подрядные организации, производители материалов и поставщики услуг, экономика которых также снизится.

В качестве примера Берсон привел опыт Красноярского края, где после введения аналогичного ограничения за год было выдано пять разрешений на строительство. «Фактически это был паралич на достаточно длительный срок, — заявил он. — Введение ограничений вряд ли решит социальный вопрос, но откинет развитие города и освоение сложных территорий на несколько лет назад».

Прокурор города Олег Желдак подчеркнул, что с 2023 года прокуратура активно включилась в вопросы градостроительной политики Новосибирска. «Совместными усилиями нам удалось обратить внимание застройщиков на необходимость участия в развитии города, — сказал он. — Мы прошли непростой этап подписания соглашений, перешли к формализованному механизму КРТ, упорядочивающему работу. В результате добились создания определенного количества объектов социальной инфраструктуры. Наша нынешняя инициатива — продолжение стратегии, которой мы начали придерживаться в 2023 году. Понимаем, что обсуждения будут бурными, возможно, даже эмоциональными».

Прокурор напомнил о дискуссии по поводу коэффициента сменности в школах, где у прокуратуры была жесткая позиция, но в совместных обсуждениях удалось прийти к консенсусу. «Сейчас мы видим, как это решение влияет на территорию города, — сказал он. — Коллеги, мы отталкиваемся от самого понятия комплексного развития территории, предусмотренного Градостроительным кодексом. Речь идет не столько о модели создания социальной инфраструктуры, сколько о создании комфортной городской среды для проживающих: вопросы транспортной инфраструктуры, доступности медицинских учреждений, образования и всего остального». Прокурор констатировал, что нынешние нормы позволяют реализовывать проекты на участках маленькой площади — например, 0,35 гектара. «По сути, это продолжение точечной застройки, от которой крупнейшему муниципалитету в стране пора уходить», — подчеркнул он.

Роман Теленчинов предложил создать рабочую группу, в рамках которой этот вопрос будет обсуждаться с застройщиками и прокуратурой.

Основатель компании «Сибирь Девелопмент» Дмитрий Хмельницкий поддержал обе инициативы, но указал на необходимость их увязки. По его мнению, участок в 5 гектаров — сбалансированная территория, где застройщик может построить школу и детский сад. Однако при наличии фонда и инфраструктурных взносов он не видит проблем для освоения участков в 1 гектар и даже 0,35 гектара.

Анатолий Павлов напомнил, что прокуратура видит комплексное развитие города шире, чем просто сбор денег на социальную инфраструктуру. «5 гектаров — это не для того, чтобы собрать побольше денег, а для того чтобы город комплексно развивался: транспортная, культурная, медицинская инфраструктура», — сказал он.

На что Хмельницкий возразил: «Если в центре стоит развалюха на 1 гектаре, а законодательная база не позволяет освоить этот участок — это тоже неправильно».

Роман Теленчинов в ответ подчеркнул, что к механизму КРТ пришли не от хорошей жизни, а из-за нехватки социальной инфраструктуры и напомнил: если в локации невозможно обеспечить доступную инфраструктуру для детей, объект строить нельзя. «Никаких поблажек даже с наличием фонда быть не может», — резюмировал он.

Основатель ГК «МЕТА» Владимир Мартыненков-старший обратил внимание на особенность Новосибирска: «В городе исторически в строительной сфере не сложились олигархические структуры. В отличие от Красноярска и Кузбасса, где доминируют несколько крупных застройщиков, в нашем регионе высокая конкуренция и большое количество мелких участников». Поэтому, по его словам, важно учитывать особенности развития именно Новосибирской области. Он обратил внимание на доклад Романа Берсона, где было указано, что лишь 25% участников могут обеспечить строительство участка размером в 5 гектаров. Мартыненков также поддержал идею фонда, указав на проблему передачи школы, построенной за частные инвестиции: «Такие фонды как раз и создаются, чтобы решать эти задачи».

Анатолий Павлов призвал обозначить сроки: «Мы сейчас пока только рассуждаем, пройдет полгода — и начнут требовать результаты». Он констатировал, что вопросы непростые: одни школы и детские сады переполнены, в других — профицит мест. У кого-то участок 35 соток, у кого-то — 350.

«Как все это объединить, удовлетворить пожелания прокуратуры и сохранить финансовые модели? Департамент не сможет ответить на эти вопросы. Мы погружаемся в экономику, в которой может разобраться только профессиональный девелопер», — заявил Анатолий Павлов. Он предложил в рамках рабочих групп утвердить конкретные предложения и взять временной промежуток для принятия решений — тем более что прокуратура, по словам Олега Желдака, не требует ответа завтра. Кроме того, после принятия решений необходим переходный период на вступление в силу доработанных нормативов.

Однако Олег Желдак, подводя итог обсуждению вопроса, предложил провести заседание рабочей группы уже в апреле. «Исходя из того, что мы обсудили, общие точки соприкосновения есть, — констатировал он. — Нам сейчас надо понять консолидированную позицию муниципалитета и застройщиков. Вы — одна из площадок, где наша инициатива обсуждается широко и публично». Прокурор обозначил, что в мае необходимо выходить на профильную комиссию Совета депутатов. Первый квартал был дан на проработку предложения на уровне муниципалитета, теперь подключился регион. «В мае мы хотели бы услышать структурированное предложение, с которым пойдем на профильную комиссию Совета депутатов и далее на сессию. Откладывать этот вопрос смысла нет», — резюмировал прокурор.

Помимо этого, на заседании была поднята проблема, с которой столкнулись застройщики апартаментов из-за истечения сроков действия градостроительных планов — при выдаче новых приходится применять действующие нормативы, а они изменились. По словам Анатолия Павлова, в результате этого под удар попадают шесть крупных объектов — апарт-комплексы «Аэрон», «Фридом», «Гагарин-Сити», «Ленд Лорд», «Ворошилов» и «Инские холмы». «Если их сегодня вводить, то надо несколько этажей к каждому снести. А как быть с теми, кто купил эти этажи, ответа нет», — заявил президент АРИД. Роман Теленчинов предложил изложить проблему письменно, чтобы он обсудил ее на встрече с заместителем министра строительства и ЖКХ РФ Сергеем Музыченко.

Генеральный директор ГК «МЕТА» Владимир Мартыненков-младший обратил также внимание на сроки получения технических условий в департаменте дорожно-благоустроительного комплекса мэрии. Согласно опросу участников рынка, этот срок составляет от 3 до 12 месяцев. «Такая неопределенность убивает экономику: деньги уходят на проценты банкам», — сообщил он. Роман Теленчинов выразил готовность обсуждать этот вопрос совместно с застройщиками и  дорожниками в кабинете.

Кроме того, Владимир Мартыненков рассказал о том как продвигается поиск ответов по вопросам налогообложения нереализованных остатков готовой продукции и социальной инфраструктуры. Им было направлено около 13 запросов в ФНС, Минстрой РФ и другие инстанции, содержательных ответов получено четыре, и те уклончивые. Определенный прогресс наметился после обращения в Торгово-промышленную палату, которая включила вопрос в свою рабочую группу.

Источник: https://ksonline.ru/