Строительная газета. Рецепты успеха: КРТ меняет экономику российских городов

Более полутора тысяч проектов комплексного развития территорий (КРТ) запущено в России. Этот механизм, еще пять лет назад казавшийся смелым экспериментом, стал главным драйвером градостроительной отрасли, превратившись из инструмента точечной реновации в философию создания новых городов. Однако за фасадами современных жилых кварталов скрывается сложнейшая финансовая и управленческая математика.

На площадке Национального центра «Россия» эксперты Минстроя России, Единого института пространственного планирования (ЕИПП) РФ, региональных властей и крупнейших застройщиков страны обсудили, как перевести мастер-план на язык цифр и удержать экономику КРТ на плаву в условиях сворачивания массовой льготной ипотеки.

«Главная задача строительной отрасли — перейти от работы с документами к управлению данными, — заявил замминистра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Константин Михайлик. — Сейчас 90% существующих систем — это лишь цифровые репозитории для хранения оцифрованных документов. Информация в таких файлах быстро устаревает, и при выезде специалиста в регион никто не гарантирует ее актуальность». Основой будущей работы должен стать переход от цельных документов к их разделению на «атомы» данных с возможностью последующей пересборки.

Константин Михайлик привел в пример Тюменскую область, где анализ «тепловых карт» перемещения людей в новом парке позволил скорректировать дорожки уже после благоустройства, опираясь на реальные данные, а не на проектные чертежи. Подытоживая, замминистра отметил, что главная задача сегодня — систематизировать работу по переводу документов в цифровой формат и предоставить недостающие слои данных. Необходима унификация процессов, все регионы должны работать по единым базовым правилам, а начальный этап договоренностей требуется четко прописать.

Как принципы работают на практике, рассказала зампред Правительства и министр по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Лариса Ведерникова. Секрет успеха, по ее мнению, заключается в системном диалоге. В 2021 году, когда градостроительные полномочия передали с городского уровня на региональный, в первую очередь была создана рабочая группа с застройщиками, что позволило наладить прямую и открытую связь. Затем в регионе обновили законодательную базу: теперь при реализации КРТ изменения в Генплан и правила землепользования и застройки вносятся без проведения общественных обсуждений. Сокращение бюрократических процедур заметно ускорило запуск проектов, а их экономическую эффективность регион поддерживает благодаря гибкому управлению контурами территорий.

Яркий пример — площадка «Тихий Компрос». Модель проекта КРТ изначально состояла из двух контуров. Однако из-за того, что первые торги не состоялись, власти добавили третий контур для формирования более устойчивой экономической модели. Расселение ветхого фонда здесь идет по двум сценариям — бюджетному и инвестиционному: первые две площадки расселили за счет бюджетных средств, а третью — силами инвесторов. При возникновении споров о цене власти разделяют процедуру изъятия недвижимости и процедуру определения его стоимости. На сегодняшний день по первой очереди уже получено разрешение на строительство, а объем продаж у застройщика достиг 45%.

Второй проект отличается колоссальной социальной нагрузкой. Инвесторы возводят дороги, школу на 1 000 мест, детский сад на 350 мест, а также акватермальный комплекс, аквапарк с гостиницей и парк развлечений площадью более пяти гектаров. Чтобы сбалансировать затраты на перенос картодрома, регион разделил расходы с девелопером. Все доходы от торгов по КРТ — более 2 млрд рублей — целевым образом направляются на расселение аварийного жилья. При этом застройщики демонстрируют высокую социальную ответственность, самостоятельно обустраивая скверы и выходя за рамки стандартных обязательств.

Для девелопера КРТ — это не только возможность строить масштабно, но и зона высокой неопределенности. Управляющий партнер по сегменту «Регионы» ГК «ФСК» Алексей Алмазов подчеркнул, что проекты комплексного развития должны формировать идентичность города, делая его узнаваемым, самостоятельным и уникальным. Однако главной болью отрасли остается непредсказуемость входа в проект. Основной вопрос для девелопера — сколько инвестиций нужно вложить до получения первого разрешения на строительство. В качестве примера Алексей Алмазов привел опыт Читы: цена входа в договор составляла 38 млн рублей, однако затраты на расселение в итоге достигли 849 млн рублей, что в 22 раза превысило стоимость самого лота.

Именно из-за таких рисков девелопер требует жесткого разделения ответственности между всеми участниками проекта. Ключевая проблема — неопределенность с подведением магистральных сетей и их стоимостью, из-за чего девелопер может начать расселение, не имея гарантий подключения. Алексей Алмазов настаивает на едином графике обязательств для всех участников договора КРТ, так как сейчас ответственность лежит в основном на инвесторе. При выборе площадки компания учитывает цену локации, объем инвестиций до получения разрешения на строительство, предсказуемость согласований и объем выкупа на старте.

Чтобы проекты КРТ стали более предсказуемым и массовым инструментом, отрасли срочно необходим закон о мастер-планах, содержащий инструменты для перехода от планирования города к планированию конкретной территории и непосредственно проектов КРТ. Сейчас этой законодательной рамки не хватает. Кроме того, существует вопрос уровня ответственности: в момент заключения договора застройщик берет на себя практически все риски по проекту. Администрация региона или города готовит большой объем исходно-разрешительной документации, но качество этой документации и дальнейшие подтверждения параметров порой не совпадают.

Бывает, что при оценке финансовой модели расходная часть составляет миллиард рублей, а на следующей стадии она вырастает до двух миллиардов, что затягивает сроки и отягощает модель девелоперов. Тяжелой задачей остается и вопрос сетей: мощности часто не хватает, а конкретной законодательной нормы, регулирующей сроки реализации проекта и строительства головных сооружений, пока нет.

Алексей Алмазов подчеркнул, что должна быть законодательно закреплена рамка, определяющая, кто и за какой момент отвечает и как проект реализуется от начала до конца. Тогда проблем не будет, так как именно неопределенность создает риски для банков, из-за чего они поднимают ставки. До момента получения всех разрешений девелопер несет финансовые риски годами.

Эксперт отметил, что сейчас несколько девелоперов не могут одновременно зайти на одну территорию для создания конгломерата. В то же время, один застройщик на крупной площадке часто не способен раскрыть весь ее потенциал в ограниченный срок. Решением может стать инструмент мастер-девелопмента: одна компания подготавливает территорию и инфраструктуру, а затем распределяет фазы реализации проекта между другими игроками рынка.

Научную базу дискуссии подвела директор ЕИПП РФ Дина Саттарова. Она разделила экономику любого КРТ на три части: доходы девелопера, доходы города и общую социально-экономическую эффективность. Эксперт предупредила об опасности создания «спальных гетто»: в таком районе рабочие места будут приносить 600 млн рублей, а ежегодные затраты на содержание территории составят миллиард, поэтому проект никогда не станет самоокупаемым. Сбалансированный сценарий с рабочими местами меняет ситуацию. Если перевести всего 10 тыс. кв. м жилья в общественно-деловую функцию, создав места приложения труда, территория станет прибыльной в долгосрочной перспективе. Дина Саттарова призвала связывать мастер-план с бюджетом города как можно раньше. Хороший генплан — это не ограничение, а «дорожная карта» для инвестора.

Директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе спустил экспертов с небес цифровой трансформации на землю реального спроса: «Все обязательства застройщика перед городом по КРТ оплачивает обычный покупатель через розничный рынок — все это уже заложено в цену квадратного метра. Главным вызовом 2024-2026 годов стала полная отмена массовой льготной ипотеки (до конца 2025 года доля таких программ в общем объеме ипотеки, по данным ЦБ РФ, составляла около 80%), что неизбежно ведет к сжатию рынка: сначала сократится количество сделок, а затем застройщики станут выводить меньше новых проектов, так как строить то, что продается долго, просто невыгодно».

Однако проекты КРТ демонстрируют высокую устойчивость. Благодаря качественному продукту срок реализации остатков в них составляет менее двух лет, что считается оптимальным показателем для рынка. В рамках комплексного развития девелопер предлагает не просто жилье, а готовую городскую среду с инфраструктурой в 15-минутной доступности. Такой комплексный подход делает продукт максимально востребованным у покупателей.

КРТ успешно работает и за пределами мегаполисов. Это доказал гендиректор ГК «ННДК» Михаил Иванов, представив первый в России проект КРТ в закрытом городе Сарове. Девелоперы оптимизировали исходный мастер-план: сократили число фасадов, объединили объекты и расширили подземные паркинги. В результате плотность застройки сохранилась, а продаваемая площадь квартир выросла на 5%.

Экономика проектов в закрытом административно-территориальном образовании традиционно сложная из-за специфической геологии и жесткого режима безопасности. Например, для допуска подрядчика на площадку недостаточно выиграть тендер — списки рабочих месяцами проверяют все силовые ведомства. Тем не менее жилой комплекс бизнес-класса общей площадью 34,5 тыс. кв. м распродан на 20% еще на стадии котлована.

В финале сессии эксперты сформулировали рецепт успеха. Сергей Лобжанидзе предложил дробить проекты на небольшие очереди, чтобы точнее контролировать объемы и иметь доступ к дешевому проектному финансированию для ипотеки. Алексей Алмазов призвал к партнерству, подчеркнув, что предсказуемость и реальное взаимодействие всех сторон сделают КРТ наиболее эффективным. Лариса Ведерникова добавила, что власти должны вести открытый диалог с девелоперами и не оставлять инвестора один на один с проблемами. Дина Саттарова вернула фокус на расчеты: необходимо найти баланс между доходностью для инвестора и соблюдением всех нормативов. Михаил Иванов подвел черту, выделив два главных фактора реализации любого проекта — конструктивный диалог между органами власти и инвестором, а также скорость прохождения экспертиз и согласований.

Комплексное развитие территорий перестало быть просто стройкой. Сегодня это сложнейший симбиоз больших данных, макроэкономического планирования, архитектурной идентичности и жесткого финансового менеджмента. И от того, насколько слаженно шестеренки этого механизма будут работать в каждом конкретном регионе, зависит облик России середины XXI века.

Источник: https://stroygaz.ru/