ДОМ.РФ. Гендиректор Денис Филиппов: «Больших проблем на рынке жилья я бы не прогнозировал»

Экс-министр строительства и ЖКХ Саратовской области, в настоящее время — генеральный директор фонда Дом.РФ, заместитель гендиректора госкомпании Дом.РФ Денис Филиппов дал обширное программное интервью «Ведомостям».

Основной темой беседы стали проекты, которые реализует сама госкорпорация, в том числе о ее планах брать на реализацию имущество частных инвесторов. Также был прогноз по развитию рынка жилья в России в ближайшие 3 года.

Если говорить про новые масштабные проекты, то стоит упомянуть программу восстановления таких объектов, которые находятся в неудовлетворительном состоянии. Она была запущена по поручению президента России, Дом.РФ является ее оператором, реализует ее совместно с Минкультуры и властями регионов.

К 2030 году должно быть отреставрировано и приспособлено к современному использованию не менее 1000 объектов. Для инвесторов таких проектов доступна программа льготного кредитования. Для удобства нами при поддержке Минкультуры создана цифровая платформа наследие.дом.рф, где собран каталог таких объектов.

Сейчас реализуется пилотный этап данной программы. На торги выставлено 24 объекта в восьми регионах, которые могут получить льготный кредит по ставке 7%.

Всего же с 2018 г. на торгах Дом.РФ было реализовано 108 объектов культурного наследия общей площадью около 140 000 кв. м в 29 регионах. По 14 из них общей площадью более 11 000 кв. м в 10 регионах уже завершены работы по сохранению и современному приспособлению.

Интерес к объектам культурного наследия у частных инвесторов всегда был достаточно высокий. Они традиционно пользуются спросом у небольших игроков с целью размещения, например, ресторанов. Кто-то покупает особняк какого-нибудь купца или дворянина под собственное жилье. Есть довольно много инвесторов, которые любят историю и пытаются ее воссоздать.

Вместе с тем есть достаточно большое количество объектов, которые находятся в муниципальной собственности или собственности регионов. И мы сейчас работаем над тем, чтобы появилась возможность передавать их инвесторам либо на конкурсной основе, либо по специальной программе, действующей в том или ином регионе. Мы готовы подставить им финансовое плечо, предоставить льготное финансирование, для того чтобы эти объекты восстанавливались – в том числе в рамках президентской программы, о которой я уже упоминал.

Мы достаточно давно профессионально занимаемся реализацией имущества. Причем, как я уже сказал ранее, совершенно разных объектов. Это могут быть здания, помещения, парковочные места, квартиры, земля – все, что угодно, что находилось ранее в федеральной собственности и не используется. На сегодняшний день с точки зрения объемов и возможностей компетенция, созданная в нашей группе по реализации такого рода имущества, наверное, самая профессиональная. Кроме того, мы работаем во всех регионах.

В нашей клиентской базе более 24 000 адресов потенциальных инвесторов. Думаю, что таким объемом, кроме нас, никто похвастаться не может. Я занимаюсь в нашей группе этим направлением с 2011 года, поэтому его развитие происходило на моих глазах. Конечно, по сравнению с тем, как имущество реализовывалось еще 10 лет назад, сейчас к этому совсем другой, системный подход. Наши амбиции – стать таким суперагентом не только для объектов в федеральной собственности. Надеемся, что в первом полугодии мы проведем пилотные торги по объектам, которые нам предоставят частные инвесторы. Мы выступим их агентом и от их лица продадим недвижимость за определенную комиссию, воспользовавшись всем нашим опытом.

Больших проблем на рынке жилья я бы, наверное, не прогнозировал. Государство мониторит ситуацию и принимает все необходимые меры для его поддержки. И Минстрой этим занимается, и вице-премьер правительства РФ Марат Хуснуллин уделяет этому огромное внимание. Что касается продажи земельных участков, такие сделки всегда были. Мы не видим, что на рынке вдруг появилось большее количество участков, нежели было до того. В сегодняшних условиях, думаю, застройщики станут еще и через нас заниматься реализацией земли, потому что раньше мы такую услугу не предоставляли, а теперь предоставляем. Поэтому они могут смело прийти к нам, чтобы реализовать часть земельного банка.

Наш аналитический центр фиксирует сокращение запуска новых проектов. А это приведет к сужению предложения начиная с 2027 года и росту цен на жилье по мере снижения ключевой ставки и восстановления спроса.

Не сказал бы, что арендный бизнес пошел на спад. Скорее эта тема перестала будоражить рынок, перейдя из стадии нового в формат привычного действующего бизнеса, который прижился на рынке, что, собственно, и было целью. Мы начали развивать направление аренды в 2016 году. Тогда по поручению президента были запущены пилотные проекты, а сегодня у нас в портфеле 83 проекта в 19 субъектах РФ. Это чуть больше 1 млн кв. м жилья. Понятно, что рынок аренды в целом в России намного больше, но он в большей степени теневой. И наша основная задача заключалась в выводе его из тени. Мне кажется, нам это удалось.

Сегодня в нашем портфеле несколько видов аренды. Это обычная коммерческая аренда, в которую мы вкладываем деньги и реализуем самостоятельно, используя наши собственные механизмы маркетинга и продвижения.

Основная цель в столице заключалась для нас в выводе из тени рынка арендного жилья. Мы хотели удовлетворить спрос людей, готовых платить за качество, безопасность и сервисы, за возможность жить с детьми, собаками или кошками в арендной квартире и чувствовать себя дома. Наши решения и проекты позволили другим участникам рынка пересмотреть подходы по сдаче жилья в аренду. Многие начали сдавать квартиры официально. Иными словами, наши проекты были всего лишь лакмусовой бумажкой, с помощью которой, на наш взгляд, мы показали цивилизованный путь рынку аренды жилья в Москве.

Подводя краткий итог беседе Дениса Филиппова с федеральным изданием, «Бизнес-вектор» не может не отметить, что регионы заботы госкорпорации на себе особенно не ощутили. Большинство работающих проектов, реализуемых Дом.РФ, не выходят за пределы двух столиц, Москвы и Петербурга. Отчасти повезло Дальнему Востоку, к которому сейчас проявляет особое внимание правительство РФ. Но в центральных регионах страны воплотить замыслы госкорпорации получается далеко не всегда.

Сам же Денис Филиппов признается, что объемы коммерческой аренды в рыночных условиях увеличивать сейчас сложно. В Саратове Дом.РФ лишь однажды заявил проект с арендным жильем, под которое планировалось отреставрировать известный памятник культуры, «Дом с кариатидами». Но здание до сих пор стоит заброшенным и продолжает разрушаться.

- Для того чтобы мы появились в том или ином регионе, нужна инициатива местных властей. Если она будет, уверен, что правительственная комиссия поддержит наш приход на территорию, - говорит Денис Филиппов в интервью.

Но инициатива местных властей в Саратовской области пока сотрудничеству с федеральными структурами, подобными Дом.РФ, скорее вредит, чем помогает. Фонд развития территорий на себе это уже в полной мере ощутил, когда требования регионального минстроя по части соцобъектов попросту обрушили весь рынок жилья.

С продажей памятников культуры в Саратовской области тоже пока все не так радужно. В 2024 году Дом.РФ был выставлен на продажу особняк купца Ивана Мамина в Балаково и отчитался о том, что найден инвестор для Дома художника на Московской в Саратове. Но пока никаких изменений в состоянии этого здания в центре города незаметно. Продажей памятников культуры под реставрацию в Саратовской области сейчас занимаются в основном местные власти. Программа «аренды за рубль» в регионе хоть со скрипом, но заработала.

Источник: https://www.business-vector.info/